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——2006年楼市宏观调控政策亮点
黄穗诚
2006年，房地产市场的调控方向，从以往仅仅是房价的调控，转而向住房结构、土地管理和住房保障等深层面发展，关注低收入人群住房难问题，建设面向中低收入阶层的住房，被提到了前所未有的高度。中国房地产业发展战略，开始从实施产业政策转向实施公共政策。
截至2006年9月底，全国已有276个城市(含地级以上城市101个)按期公布了住房建设规划。28个直辖市、计划单列市和省会城市，新出让土地的商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下的比重占75%。
提出要满足基本住房消费需求
建设部等九部门为实施“国六条”联合制定的实施细则《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出：要“满足广大群众的基本住房消费需求”，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应”。在强调切实调整住房供应结构后，才谈稳定住房价格，这是与往年单纯提出稳定房价有很大的不同。
上述提法改变了前些年以来，有些人认为资本的逐利性决定了商人是以实现资本的利润最大化为宗旨，市场经济的房地产开发，是为富人建房子，不设法将利润最大化的企业、职业经理人是不合格的看法，使社会公共品的商品住房建设，转到为解决大多数人居住问题（占七成是９０平方米以下住房）的方向上来。
《意见》出台新规定——商品住房建设，９０平方米以下住房，占开发建设总面积７０％以上；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％。
这面向中低收入阶层的住房政策出台，比房价的调控具有更深远的意义。因为，我国房地产业和谐发展，目前主要受资源和购买力的约束。房地产业的进一步发展，需要与国民经济发展相协调。
建设中小户型低造价住房，除了能够使广大中低收入家庭住房消费形成稳定消费，并有利于在住房上贯彻建设节约型社会的方针外，在提高社会效率、增进公平以及促进宏观经济的稳定与增长上，意义深远。
建中低价位住房
住房结构不合理、住房保障制度不完善，是导致我国目前房价过快增长的根本原因。由于廉租房、经济适用房供应量有限，导致大多数人要想住房只能去买商品房，造成房价上涨的心理预期。
过去20年，我国城市人口从1.9亿增长到5.62亿左右，城镇人均住房面积超过了20平方米。但城市化的发展，大量农村人口向城市迁移。今后20年，城市化的发展水平如果相当于当今中等发达国家的水平的话，会达到65%～70％，那么，城镇人口比1997年大约翻一番，达到7.45亿人。农民工住房需求将成为未来房地产业发展的重要因素，给住宅市场带来极大的发展空间。但目前不少城市的商品房价，已远远超出本地大多数人购买力的实际承受能力，不包括新增人口的住房需求，目前仍有20～25%的城镇居民需要改善住房条件。这种状况将严重阻碍房地产业的进一步发展。
居住是人最基本的生存条件，如果这些新增人口买不起房子，那么城市化的进展就大受影响；如果大多数人的消费能力为买房而过度透支，就很难能保证经济发展能持续稳定发展。只有房地产市场成为大多数人的、平民化的市场，这个市场的繁荣与发展，才能进入一个全新的阶段，房地产业才能在国民经济新一轮发展中，发挥应有作用。
为满足大多数群众能安居乐业的住房需求，建中低价位中小户型房子是解决中低收入者住房问题的关键。故此，2006年的房地产宏观调控，明确规定商品房建设是为解决大多数人居住问题的（建设总面积占七成是９０平方米以下住房）。有业内人士说，９０平方米建筑面积的住房已使三口之家的居住水平，达到了中等发达国家水平。
建中小套型住房城市化不断发展，大量人口涌入城市，这必然使住宅这一最基本的生活资料变得相对匮乏，要求套型建筑面积９０平方米以下，要占开发建设总面积７０％以上，是根据我国人多地少的国情制定的。
中国在只占世界１０％的耕地上，承担着世界２２％的人口——１３亿人口的吃饭问题。目前，已有６６６个县（区）人均耕地，低于联合国粮农组织确定的０.８亩警戒线。按照《全国土地利用总体规划纲要》，全国非农业建设占用耕地的指标，２００５年就被用完。
在极其有限的土地资源下，出于对社会长期和谐发展的要求，即使今后人民生活水平提高了，我国也不能提倡或鼓励大面积住宅开发。世界上发达国家的人均城镇用地是88.2平方米，发达国家人均城市用地是88.3平方米。按照国家城市规划用地标准，一般城市人均用地建设最高标准100平方米，首都和特区最高为120平方米。有关部门统计，我国664个城市城镇居民人均用地目前已达113平方米，超过国家规定标准近1/3。一边是城市人均用地面积已经严重超标，而另一边是全国新增建设用地连续7年持续增加。故此，这次稳定房价的宏观调控，考虑了土地资源短缺要注重节约土地的问题，而出台建中小套型住房的政策。
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