鼎信会（鼎信购房俱乐部）购房置业、投资大讲堂
讲 课 纲 要
主讲：赖纪光 鼎信公司总经理
注册房地产估价师
注册房地产经纪人
一、购房人迫切需要懂得、掌握一些购房观念、理念、专业知识、经验知识，否则会轻则遗憾重则上当受骗。
现在社会上有个现象非常奇怪，人们对于买房子这种人生大事的不熟悉程度令人惊讶。有很多人在购买一件家用电器或者一个手机，甚至一件衣服时，都会跑很多地方，一个商场一个商场地跑，在各个商场中对比价格，对比款式，对比质量，一定要样样称心如意才行。但对于买房，却出乎意料地不熟悉。买房人通常在买房之前，都有自己选房的三个基本条件：一是总价，价格一定要在自己可承受范围之内。二是房子的地理位置。三是户型。然后就是各个楼盘地跑，跑来跑去，比来比去，最终买的房子却与自己当初的设想大相径庭。买房就像一场战役，需要懂得一些购房知识、经验，需要策划，需要准备，需要精心对待每一个环节。很多人在第一次买心后都常常这么讲，如果再给一次买房的机会，会怎样怎样，绝不再怎样怎样，实在是一种无奈。
有时候你像一个刚上战场的新兵，还不熟悉地形，连举枪瞟准的机会都没有，就被卖房人从背后猛地一子弹，连对手的人影都没看到，你就牺牲了。等一交购房定金或等购房合同一签订，钱一交，你才慢慢明白为什么你注定要牺牲。买房人由于信息的不充分和不对称，相对来讲永远是一个弱势群体。
因此，无疑地，在你达成一笔房产买卖之前，准备充分一些，知道什么样的房子才值得购买，什么样的房子才具有投资价值，是非常有必要，也是非常有好处的。 二、住房价值构成的鼎氏理论：
△住房价值 = 城市价值 + 地段价值 + 小区价值 + 房屋本身价值 + 物管价值
看房的顺序： （一看） （二看） （三看） （四看） （五看）
①党政主要领导人素质 ①城市规划 ①小区规划设计 ①楼层 ①开发公司品牌度
②城市发展定位、态势前景 ②交通 ②配套设施 ②户型设计 ②开发老板的为人处事
③经济发展状况、前景 ③周边生活配套 ③园林绿化（环境） ③层高 ③物管配套设施
（上学、就医、购物、休闲）
④城市总体规划 ④周边环境（自然、人文）④小区规模 ④朝向 ④物管品牌度
⑤城市发展主方向 ⑤建筑间距 ⑤视野、视线、景观
⑥规划、建设动态趋势
△住房价值 = 居住价值 + 投资价值
三、好房子的标准（带投资眼光）：
1、好收益：指能升值或持续不断带来现金收入。即好出租、好转卖。注意：房屋投资安全性、获利性、流动性、可靠性。
值不值的投资分析公式：租金乘数 = 投资金额/每年预计租金收入
（12为分界点，小于12为好）
收入 = 总收益 - 总成本
（正、负数，正为好）
2、好地段：地段是一切好房子的首要前提，城市规划的最终体现就是地段价值（动态眼光）。
△房产的永恒投资原则：宁可买好地段的差房子，也不要买差地段（发展眼光）的好房子。
△什么样的地段才是好地段？好环境、好交通、好配套、好商机、好人气的地方就是好地段。好地段通常具有其稀缺性。
△好地段构成：经济环境+自然环境+人文环境
△好地段的一个主要特征在于它的地理位置。一般来说，所处地段是接近城市中心，其价值越高，实现升值的时间越短、越快。好地段的另一个特征是它的周边环境情况，具体是指附近的城市基础设施情况（水、电、气、绿化）、附近的物质情况以及社会治安情况，还有环境条件（卫生条件、噪音）。
△好地段最基本、最必要的因素：包括现状的，也包括近期将要实现的，将来规划的，除了交通方便，还需要邮局、银行、超市、餐饮、中小学、幼儿园、公园、休闲娱乐场所等生活配套设施一应俱全。
3、好产权：有房屋所有权证或有房屋所有权证和土地使用证为前提。
△产权类别概念：
⑴公房/私房；
⑵期房/现房；
⑶房改房；
⑷房折子房（公房使用权房）；
⑸商品房：经开发公司开发的新房及二次交易的次新房、旧房；
⑹二手房：经一手交易过的房子都叫二手房，包括别墅、新房、次新房、毛坯房、精装房（带装修房屋），二手房包括好房子、差房子和新房子、旧房子；
二手房≠旧房（老房子）
二手房≠差房
⑺廉租房（只租不卖的）；
⑻经济实用房（享受政府出让金、税费减免的，面积50-80㎡中低收入家庭只能购买的、转卖有限制）；
⑼高档房：大户型、高价位（高单价）、电梯房（小高层、高层）；
⑽单位集资房；
⑾电梯房：三大问题（三高）：价格高（单价总价高）、分摊面积高、使用成本高（物管费高）；
⑿共有产权房（以共有权证为凭）；
⒀继承房：房主死亡，第一继承人：配偶、子女、父母；
4、好升级：好装修、好改造、好分割、好改用途。
△能商住两用的房子更值钱。
借你一双慧眼——还房地产中介服务一个真面目
主讲：刘光明 鼎信房地产中介总监
注册房地产估价师
注册房地产经纪人
许多人在买卖住房或求租出租住房时经常感到困惑的问题是：我是否需要找房地产中介？近两年来，随着赣州房地产市场的快速发展，二手房交易越来越活跃，成交量和成交价格都有了较大幅度的增长，随着住房消费升级换代的加快，加上一手房房价的高位运行，越来越多的消费需求将进入二手房市场，在二手房市场得到快速发展的同时，房地产中介行业也有了迅速的发展，各类大大小小的房地产中介机构如雨后春笋般地出现在赣州的大街小巷，健康路更是形成了房地产中介一条街，应该说，这些中介机构的出现能在一定程度上满足消费者的需求，对二手房的交易也起到了一定的促进作用，但是，我们更应该看到的是，在赣州中介行业还很不规范，市场秩序还相当混乱，众多公司鱼龙混杂，良莠不齐，很多小中介公司实力弱、专业水平低，诚信度差，不法中介违法、违规经营，欺骗、欺诈等现象时有发生，很多消费者已经对房产中介公司非常的不信任，“中介免谈”、“中介勿拢”就是消费者发出的无声抗议。那么，房地产中介公司真的都这么黑吗？房地产中介公司在二手房交易中到底扮演的是什么角色，消费者有必要选择房地产中介公司吗？选择中介公司又有哪些好处、又如何去选择一家正规的中介公司？如何让自己在购房过中不上当、不受骗？这些问题已经成为广大购房置业者非常关注的一个话题，也是今天我想和大家一起来探讨和交流的话题。
一、什么是房地产中介服务？（房地产中介服务的四个层次）
在二手房市场中，房地产中介服务是指在交易过程中，提供的包括交易、评估、代办产权过户、代办按揭、居间担保、垫付资金，以及提供法律法规咨询、投资咨询等一系列的配套服务。（不只是简单地提供一条房源信息或撮合成交）
房地产中介服务的四个层次：
第一个层次（低层次）：不规范运作，违法违规经营，名不符实，甚至有欺骗欺诈的行为，如：骗看房费、炒房、吃差价
第二个层次：卖信息，仅限于提供一些出售或出租的信息，或提供简单的看房、签单等交易服务。
第三个层次：卖专业服务，售中：提供房产评估、居间担保、咨询等专业服务；售后：提供按揭代办、代办产权过户、水电燃气闭等过户手续；延伸服务：推介诚信可靠的家装、家电、家具、建材、搬家等商家。
第四个层次：卖一个整体的居家方案。包括前期的购房知识培训、法律咨询、提供专业意见、安家置业规划、陪同看房、选房、评估、签约、交房验收、居间担保、按揭贷款、垫资、过户、以及推荐家装、家具、建材等相关的居家配套服务。
目前赣州市的大部分的小中介机构还仅处于第一（低层次）和第二层次的运作，而我们鼎信房地产中介已经处在第三个层次运作，正朝着向第四个层次的运作发展。
二、为什么要选择房地产中介公司？（选择中介公司的好处）
1、个人私下交易的利弊：
有利的一面：①省中介费 ②可防止不规范、不正规中介，避免上当、受骗。
不利的一面：①费时、费力、费心 、费事 ②资金不安全 ③容易引发纠纷（产权纠纷、房款纠纷、房屋交验纠纷）
2、通过中介公司交易的利弊：
有利的一面：
通过中介公司最大的好处就是“快速、安全、省心、省事、省力、省时”。俗话说隔行如隔山，中介公司对房地产中介业务的办理非常的专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖双方的交易安全起到十分重要的作用，保证双方的利益不受损害。
和个人私下交易比较，通过房地产中介交易的好处有：
①、中介公司对所服务的区域通常更为熟悉。能提供客户比较翔实的区域背景信息，比如环境、交通、学校、治安等，从而帮助您选择合适的居住区。
②、中介公司掌握的住房信息通常更为丰富，根据您的经济承受能力和个人喜好更可能提供匹配的住房。大量充足的房源信息，可供选取择的范围广，挑选的余地大，可以帮您省去花费大量时间寻找房源的麻烦。
③、中介公司掌握的住房信息通常更为及时，在市场火爆、供不应求的情况下能令您占领先机，先下手为强。
④、中介公司通常为您联系安排看房，节省您的时间和精力。
⑤、中介公司作为第三方可以更客观地给您以指导，避免您应情绪化而做出错误判断。
⑥、中介公司人对市场行情和房价更为了解，避免您花高价多付冤枉钱。
⑦、中介公司可以代表您的利益，帮助您和卖主谈判，促成交易。
⑧、中介公司更为专业，熟悉法律法规、通晓办事程序，通常为您提供一系列的中介服务，帮助您了解购房的流程，提供包括合同、法律、估价、勘测、贷款、产权过户等的全程一条龙服务，令您的购房经历更顺利。
⑨、合法的房地产中介商让您更放心，避免被不法之徒蒙骗。
不利的一面：
①有偿服务、交一笔中介费（中介佣金）
②可能碰上黑中介，上当受骗
3、购买代价之冰山理论
价格（看得见的）
冰面
（看不见的）成本： 时间
精力
体力
机会
风险
用以上理论用应于房地产中介服务中，则可以理解为顾客选择房地产中介服务表面看你需要支付一笔中介佣金（价格），（但其实这只是很小的一部分，冰山一角而已），而却可以为你省去很多的成本，包括为你节省时间、精力、体力，降低机会成本和风险，可以说顾客只是花小钱而享受了很多的优质服务，同时省心、省事，让顾客真正体会到“放心、省心、舒心”购房置业。
三、不法中介惯用的几大“骗术”（或者说生存之道）
1、吃差价、炒卖房产。
2、虚假信息，骗取看房费、信息费。
3、收取房主房款后，挪用业主房款（用于炒房或其它投资）而不能及时归还。
4、一房多卖，骗取房款潜逃。（赣州已发生过一例，金点子信息公司，《赣州晚报》已刊登）。
四、如何去选择正规的房产中介公司？
第一，先要看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营地址。
第二、到该中介公司去看它的营业执照和房地产经纪资质证书。开办房地产中介机构必须要取得这两个证照。
第三、看其公司规模和单店的规模，规模越大，相对来说越正规、规范；看注册资金。
第四、看是否有经过专业培训的房地产经纪人队伍。
第五、看服务流程，小中介公司一般由业务员全程处理所有事项；大的品牌公司则分工较细，会将 房产交易的前端和后续分开，由房地产经纪人从事前端的工作，包括看房、收定金、交房等工作，另外，会专门设立部门从事签订合同、办理过户、贷款等手续。可以确保交易的安全性。
第六、看该公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的形象。
五、鼎信房地产中介的服务优势（鼎信所独有的）
1、诚信：“一言九鼎、至诚至信”的经营理念。
2、专业：专业化分工（交易部、评估部、按揭部），专业的房产经纪人（16名国家注册的房地产经纪人以及经过专业培训的经纪员）。
3、电脑网络信息化管理：连锁经营、电脑联网、客源房源快速配对、方便快捷，有自己的专业房地产网站。
4、规模、实力作保障：5家直营连锁店、注册资金100万。
5、“一条龙式”的综合专业服务：提供二手房交易、房产评估、按揭贷款、垫付资金、代办产权过户、代办水电燃气闭路及户口迁移等手续，并推介诚信可靠的家装、家具、布艺等与居家相关的配套商家为购房者提供售后、延伸服务。(我们公司第三期“房地产置业投资知识大讲堂”将于2006年4月15日开讲，报名参加热线：8286828、8286929、8286848、8200132 )
鼎信房地产
房屋买、卖服务专家
江西鼎信房地产咨询评估有限公司
2006年3月18日
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