中产还房贷进入警戒线

社科院报告称，如不改变供不应求局面，房价将进一步上升

　　3月21日，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出，目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来，房价与家庭收入之比在增加，中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%，“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。”

　　汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人，从去年底到今年初约2个月，分别在上海、北京、深圳等地进行了广泛调研，与政府房地产部门、开发商等进行了接触，得出上述结论。

　　供不应求致房价上涨

　　从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。近几年随着调控的力度加大，房价没有出现下降的趋势，而居民买房负担日趋加重。社科院经过调研认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。

　　2003年以来，中国经济增长连续多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市场并未有相应的商品房供应。比如从1996年开始每年城市化率（城镇人口比重）上升1.4个百分点，2005年城市化率为43%.而且家庭结构不断缩小，因此需要的住房面积，以及套数需要不断增加。每年需要600万套房屋，但实际上，除了2004年市场提供了400万套以外，其他几年每年只有300万套左右。

　　至于在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方，外来人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%-27%和35%.调研发现，北京均价每平方米在1万元以上的房屋，外地人购房比例约占43%.

　　此外，推高房价还与政府不断拉高土地价格，以及减少经济适用房建设有关。比如，北京三环内不再供应经济适用房土地，四环内的供应住房开发土地不多，且挂牌的土地占比很少。

　　中产月收入过半还房贷

　　随着房价日趋攀升，买房者的负担日趋加重。按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付，年利率5.3%购买商品房计算，中等收入者每月还款超过了全部收入的50%.

　　而考虑到收入差距，政策效果是“买不起房的越来越买不起”。根据计算，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%.汪利娜表示，“加息对于不同区域的影响也不同，在北京、上海、广州的影响更大，其中北京的中产阶层买房会越来越困难。”

　　房地产信贷已现萎缩

　　实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，从2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年则下降到10%.

　　汪利娜认为，上述情况与2004年频繁加息，导致高收入者提前还贷，中低收入者缺乏信贷能力有关。相反，如果将年贷款利率下降到3%，可以极大增强各个家庭的偿还能力。

　　社科院金融研究所的殷剑峰博士称，中国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占GDP（国内生产总值）的比重是13%，与其他国家大约30%的比例相差很远。而住房信贷的违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。