2007年赣州市上半年二手房市场概况

        2007年上半年二手房市场概况
       2007年上半年继续延续了上一年的良好发展势头，二手房市场在市场格局和基本构成上已经发生了重大变化。首先，传统的热点城区在二手房交易中的统治地位受到新兴城区的挑战，从而形成核心区域、热点区域和待发展城区的二手房市场；其次，二手房一老（房龄老）、二小（面积小、总面积小）的传统观念有所改良，大量次新房进入二手房市场，提升了市场的整体价值和品质。此外，成交价格出现了较大幅度增长。 
       整体上来看，今年上半年赣州二手房市场呈现出成交量较稳定而房价快速上升的特点，根据鼎信房地产市场研究部的统计资料显示，进入2007年以来，赣州二手房市场的整体交易状况继续保持着稳步增长，买卖双方对于二手房的关注程度以及购买热情也正在悄然发生着转变，随着时间的推移，其与一手房之间的市场竞争将逐渐趋向激烈，整体市场交易份额也将继续快速攀升。1-6月二手房交易均价为2103元/平方米，与去年同期的交易均价1650元/平方米相比，上涨了453元/平方米，增幅为27.45%；与去年下半年的交易均价1780元/平方米相比，则提高了323元/平方米，涨幅为18.15%。
       上半年二手房市场成交量和成交价有大幅度上升的主要原因是：
       1、一手房市场的拉动效应
       2006年赣州一手房市场呈现出快速发展的势头，市场供需两旺，房价持续上涨，今年上半年房价继续保持稳步上升的态势，在一手房市场的快速拉动下，二手房房价也水涨船高，一、二手房房价的差距正在缩小，而在核心区域和热点区域，二手房价格甚至超过一手房价格，出现一、二手房价格“倒挂”的现象。而一手房市场供应结构性失衡，中高档电梯房所占的比重过大，多层住宅稀缺，导致很多消费者放弃“一手”而选择“二手”，也是二手住宅成交放大的一大因素。
       2、供需矛盾依然成为房价上涨主要因素
供不应求,房源紧缺仍然是二手房房价上涨的主要原因。相比过去两年，二手房均价上涨速度及幅度都有不同程度的加大。从二手房市场的供求关系来看，赣州的二手房市场一直处于供不应求的状态，上半年二手房市场进入传统的交易旺季，刚性需求更加强劲，促使原本供需矛盾进一步激化。而随着赣州城市化和工业化的加速，城区规模的扩大和城市品味的提升，将吸引了更多的外来人口和各县区的消费者到城区购房置业，二手房需求将更进一步加大。
       3、供给结构多样化，房源品质提升助推房价上涨。
据统计，近5年建成的次新房挂牌交易量比例大约在37%左右，而近一两年甚至刚开盘的楼盘在各中介挂牌出售的比例也在加大，而在房屋类型方面，除传统的房改房、集资房、普通商品房外，二手豪宅、别墅、高档商品房也大量出现在二手房交易中，房源供应呈现多样化，房屋品质得以很大的提高，同时也吸引了更多中高端客户和投资者进入二手房市场，。
       4、房源供给及需求双双放量拉动成交量节节攀升 
　　春节期间被抑制的供给与需求节后开始释放，鉴于房产市场的交易期从看房、比较到选择购买时间相对较长的固有特性，成交量的增长主要表现在春节过后的3月和4月。所以近年来3月、4月逐渐成为赣州二手房市场的“金三银四”交易旺季。据鼎信房地产市场研究中心统计数据显示：上半年房源供给者和购房需求者的成交意愿逐渐增强，房源供给量与购房需求量双双攀升，门店信息登记量同比分别上涨58.8%和65.2%。 
　     5、人民币升值加速、居民消费价格总水平持续上扬使得部分保守投资者渴望通过购房不动产实现货币保值增值的目的，促进上半年二手房成交量再度攀升 
       6、国家宏观调控二手房市场比较稳定，未出现大的波动 
　　06年5月开始的宏观调控使得当时二手房市场一度低靡，交易量急剧萎缩，这种情况一直持续到06年的10月，市场对政策逐渐消化，交易量有所回升，而07年。国家将宏观调控落实到细节以及对行业的规范上面，出台了资金监管等规范中介机构的一系列政策，而赣州市政府在大力发展二手房市场方面也加大了政策的支持力度，这对二手房市场发展是有力的支持，提高了消费者的交易信心，市场稳步上升 。
       二、2007上半年成交构成分析
       1.中小户型仍然是成交主力军 
　　   依据“鼎信房地产“市场研究部对上半年赣州市二手房市场成交面积的统计数据可以看出：对于整体市场交易状况而言，120平方米以下的中小户型依然是二手房交易市场的主力军，以绝对优势统领整个二手房市场，购房者对其的关注度持续高涨，上半年120平方米以下二手房成交比量占总成交量成交比重为78.00%。120-144平方米的房屋成交量比重为18.60%，而144平方米以上的二手房成交比重为3.31%，中小户型成交量比重呈现上升势头。对于二手房消费者来说，购买二手房就是坚持经济、实用原则，注重房屋的性价比。购房时既要考虑到解决居住问题，又要控制在其支付能力范围内。因此他们所选择的房屋面积一般不会过大，户型主要以二居室为主。房屋面积在60㎡至120㎡之间较为合适，而且在该范围内的房屋户型基本上是二居室和小三居室，价格一般会在30万元以下，这样的房屋不仅在空间布局、功能的分布上，还是在价格上都能满足客户的要求。随着大量的次新房及中高档房进入二手房市场，二手房品质的提升也带动了更多的中高端消费者进入了二手房市场，面积在144平米以上、总价大于30万元的中高档二手房的成交比例也有了较大的提高，而且其比例将会随着房价的上涨而继续加大。
 

　　   2.成交价位15-30万是主流 
　　纵观数月来房屋总价的变动趋势，两个极端变化显著，总价小于15万的房屋成交量比重，自上年12月起连续第6个月下滑，而总价大于30万的房屋成交量比重则连续第三个月上升。但是总价在15-30万之间的房屋仍旧是二手房市场交易中的主流。据“鼎信房地产“市场研究部统计数据显示：上半年所有的成交房屋中，总价小于15万的房屋成交量比重较大幅度下滑，比去年年底下浮了8.64%，占总成交量的16%，总价大于30万的房屋成交量占13%，比重有较大幅度的增加。作为二手房市场交易的主流的房屋总价在15-30万之间的房源，占总成交量的71%，中小户型及总价适中的房屋成交量比重均呈现上升势头，主要原因是：目前购房者选择二手房的主要原因一是二手房多位于老城区具有区域地段优势，配套设施完善，交通便利；二是二手房总价相对较低。但是目前随着赣州房价的逐渐攀升，二手房的房价也呈现上升的势头。很多人为了圆自己的购房置业梦，都会选择房屋总价相对较低的房屋。所以在均价上涨的情况下，二手房的优势更体现在中小户型低总价上。
       3、供需构成分析 
从市场供应层面分析，上市交易的房屋中第三步房改房所占的比例为41.2%,经济适用房为6.5%，商品房为52.3%,表明商品房仍然是二手房市场的支柱力量，房改房进入市场的比例正在上升，但是还有部分房改房由于政策等各方面的原因还没有进入交易市场。从供应结构方面分析，目前的二手房在质量和档次上有了很大的提升，供应结构较从前已经发生了很大的变化，从中低档房，到中高档房，甚至豪宅都可以在二手房市场中找到；从上市交易的二手房的房龄方面看，以90年代的房屋占的比重最大，达55.7%，90年代以前的占18.5%,2000年以后的次新房所占的比例为25.8%，次新房所占的比例进正一步加大。
从购买类型来看，消费构成也有很大变化，除城市拆迁户、在赣州工作的外地人、工薪阶层以自住为主体的消费外，有相当比例的投资型消费，而且，次新房、豪华装修的二手房高端消费正在兴起，有稳定的事业和经济实力的年轻人成为这部分消费的生力军。 
　     4、中心城区依然是置业首选 
作为传统热点区域，以南门口为中心的核心区域和青年路为中心的学院区二手房交易价格在前几年一直高居榜首。以南门口为中心的核心城区凭借传统的赣州商务区域优势，学院区则以良好的人文教育环境吸引置业者，这两个区域的二手房需求旺盛，成交价格较高，均价在2300元/平米，最高达3000元/平米，但是从总体走势来看，成交量渐渐走低，具体分析，主要是该区域二手房挂牌交易的量少，房源的供给得不到及时补充，而且住宅多为90年代所建，户型结构一般，基本无小区管理。而滨江大道区域正成为新的热点，成交量和成交价格都大有超越中心区域和学院区域之势，该区域因良好的居住环境和较高的房屋品质以及丰富的房源，吸引了更多的消费者将目光转向该区域，其成交价格也一路攀升，与一手房价格相差无几，成交均价约为2600元/平米，高的突破3500元/平米。随着城市重心的南移，新城区的二手房交易量也会渐渐加大，而老城区的边缘区域二手房成交量和成交价都将呈下滑趋势，在一些老城区及边缘区域，由于房龄较老，房屋结构较差，加上人口的大量转移，区域位置呈现边缘化，成交单价一般在1300~1900元/平米，均价约为1700元/平米。
       五、按揭成为主要的付款方式
就成交信息分析，选择“一次性付款”方式的有46%，选择“按揭付款”方式的54%。按揭付款方式已成为二手房交易中主要方式，同时，也说明金融支持力度的加大对二手房市场的发展起到了重要的推动作用；但是受国家宏观调控及银行信贷紧缩政策的影响，选择按揭支付方式所占的比例有所下降，信贷门槛的提高也抑制了部分有效需求。
      

         市场预测：2007年上半年赣州的二手房市场交易价格和成交量同时上扬的发展走势。继去年政府一系列的宏观调控政策之后，二手房市场整体的交易环境大为改观，由此使得今年以来二手房成交量不断攀升局面显现。一方面，自去年以来，赣州住宅新开工面积大幅度增加，商品房现房和期房销售面积随之也呈现出较大幅度的提升，由此刺激了市场的快速发展，但由于一手房市场结构性矛盾突出，大户型、中高档、小高层住宅所占的比例过大，房价上涨过快，这在客观上促使一部分购房者弃“一手”选“二手”；另一方面，上半年赣州的二手房市场政策相对较稳定，在整体交易环境日趋规范和透明的前提之下，购房者的主观能动性得以大大加强，买卖双方对于二手房市场的信心不断高涨，理性交易观念渐趋提升；除此之外，人民币升值加速和居民消费价格总水平持续上扬使得部分保守投资者渴望通过购房不动产实现货币保值增值，促进上半年二手房成交量再度攀升。在房地产市场秩序不断规范的情况下，经纪行业内部的自律和规范化程度迅速提高，由此吸引越来越多的消费人群加入二手房购买大军之中。纵观以上因素，上半年整体交易量的一路上扬也就在情理之中了。不仅如此，赣州二手房市场不俗的交易表现也说明：随着市场的进一步发展和完善，二手房正在被越来越多的消费者所青睐，其地段优势、硬件配套设施等因素决定了它在未来住宅市场中所扮演的重要角色。尤其是在政府积极倡导大力发展住宅二级市场的政策指引下，各项利好政策的落实将会极大的激发二手房市场的发展潜力以及买卖双方的交易热情，伴随着交易观念的理性回归，买卖双方对于二手房市场的信心将会不断高涨，赣州的房地产市场尤其是二手房市场也将迎来新一轮的发展契机。

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