成本不拐，房价能拐吗？

      地产业“大佬”万科的王石抛出“拐点论”以来，引起业界的普遍争论。面对逐渐显现效力的楼市调控措施，房价走势是否会出现“拐点”?专家们众说纷纭，在此，我们对房地产开发成本进行简要分析。
      房地产开发成本主要包含五个部分：土地价格、建设成本、税费、管理费用、营销推广费用等。这五个主要成本分别在项目销售价格中占有的比例约为：土地30—40％、建设成本(包括前期工程、土建安装及配套设施等)约占20~30％、税费约占15～20％、管理费用约占3％、营销推广费用约占2％，剩余部分为利润。目前，大部分地产项目的利润在20％以内。从成本的组成可以看出，对项目影响最大的成本是土地价格建设成本和税费。
      近年来，赣州房地产开发的成本发生了很大变化：   
      土地价格逐年上涨、。据统计，赣州中心城区2005年成交土地面积为440．84-亩，成交总金额2．14亿元，平均单价为48．54万元／亩；2006年成交土地面积为1016亩，成交总金额6．9亿元，平均单价为67．91万元／亩，比上年增长39．91％；2007年成交土地面积1555．C)7亩，成交总金额14．52亿元，平均单价为93．37万元／亩，比上年增长37．49％.2007年土地成交单价比20()5年长92．36％c，作为房地产开发项目的主要成本，土地价格上涨必然导致开发成本上涨。
      建设成本受多因素影响而全面上涨。近年来，建设成本中最主要的材料价格和人工工资均出现大幅上涨。钢材、水泥等建设主材均在2007年创下了价格新高，钢材从2()07年初的3000多元／吨涨到年底近5000元／吨，目前已创下56()0元／吨的新高。2006年水泥的平均价格约为340元／吨，2007年达到了420元／吨。在人工工资方面，2006年普通工人工资约为25元／天，特殊工种约为50元／天；2007年分别上涨到60元／天和80元／天。2007年与2006年比，钢材、水泥、人工工资的成本至少上涨了40％。今年，这些成本还将上涨。
      由于本轮的宏观调控方向是以增加税负来抑制需求，新出台的政策中明显增加了房地产开发项目的税负，随着征税标准的调整及新增税种的征收和清算，地产开发项目在税费方面的支出也呈上涨趋势。
      房地产开发项目的管理和营销推广成本同样受到人力成本增长和CPI(居民消费指数)的增长而呈上涨的趋势。货币紧缩的金融政策也将提高项目的融资成本。
      从成本的变化看，2007房价上涨与成本增长密切相关。今年，各类成本的增长势头并未减缓，开发成本的增长无疑要由购房者买单，毕竟“羊毛不会出在狗身上”。 （文／钟赣洪）

       ————本文摘自赣州晚报