鼎信房地产-房产评估

鼎信评估资讯特刊
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2008第02期（总第10期）
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关于进一步促进章江新区繁荣发展的若干意见

章江新区是赣州城市发展轴中的“新城组团”，也是赣州城市未来发展的核心区域。为贯彻落实市委三届四次全体（扩大）会议、市三届人大二次会议和市委、市政府《关于加快赣州中心城区建设步伐的决定》精神，进一步加快新区市政基础设施和公共服务设施建设, 促进聚集新区人气和繁荣发展，提出如下意见：
一、进一步加快章江新区繁荣发展的总体要求和目标任务
　　总体要求是： 坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，全面落实党的十七大和市委三届四次全体（扩大）会议、市三届人大二次会议精神，在更高起点上突出践行科学发展观，以加大宣传凝聚人气、以培育产业带动人气、以政策支持提升人气、以优美环境聚集人气，力争早日把章江新区建设成为 “特色鲜明、人气聚集、商贸繁荣、设施配套、功能齐全、环境优美、宜居宜创业”的景观核心区、宜人居住区和现代商务区 ,为将赣州建设成为赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市奠定坚实基础。
　　目标任务是： 按照“3年形成框架、5年建成相当规模、8—10年基本建成”的要求，形成“一轴、二环、三心、六片”城市结构体系，将章江新区建设成为集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区。
　　---优化功能。 章江新区作为新的政治、金融、文化、体育、商务、娱乐、博览中心和新的聚居区，在推进新区建设中，必须紧密结合规划发展定位，抓好基础设施、公共服务设施项目建设；继续按照“生活起步、商业造血、以小养大”的总体思路，坚持一手抓超市、公交、储蓄所、邮政所等社区便民服务网点建设，一手抓大型商业与品牌学校、医院等配套服务项目的引进和建设，通过不断优化城市功能，进一步做旺人气和商气。
　　---提升环境。 章江新区的开发建设要牢固树立以环境塑造城市形象、以环境提升城市品位、以环境吸引项目投资和以环境促进人气聚集的理念，依托滨水地区蜿蜒开阔的水景及周边山体景观，强化水体景观与城市景观的互动与渗透，突出打通城市腹地与滨水地区的视觉联系，注重生态环境的保护，做足绿色文章，大力实施“净化、美化、亮化、绿化”工程，坚持走花园式、生态型发展之路。
　　---实施重大、重点项目。 项目是产业的支撑，是扩大开放的抓手，是争取国家投资、吸引外资、利用信贷和民间资本的载体。现阶段，章江新区要继续按照“打基础、攻重点、抓配套”的要求，围绕“项目带动”战略，实施好《赣州中心城区重大基础设施建设项目规划》，集中重要力量，进一步加快居住区、商业商务区、重大基础设施项目和公共服务项目的建设，跟踪做好各类已落户新区项目的协调服务，加快工程进度，并继续加快引进和建设一批能够聚集新区人气、优化新区城市功能和培育产业发展规模的重大项目。
二、完善政策，增加投入，加快章江新区繁荣发展
　　（一）坚持政府引导、市场运作，持续保持高强度投入，以项目为主抓手,构筑完善的新区基础设施体系
1、持续加大新区投入，进一步完善新区基础设施，从今年开始，实施章江新区“十大工程”、“百个项目”建设（涵盖 “民生保障、宜人居住、生态环境、城市交通、城市管网、城市防灾、商业服务、文博展示、公共绿地、公建设施”等十大方面），力争在3年内，投入约60亿元，尽快建成飞龙岛大桥、章江大桥，全面完成兴国中路、兴国西路、益光中路、益光南路、东胜路、文峰南路等章江新区主次干道建设，尽快启动建设贡江大桥、连结兴国路至创新区规划大桥，构建赣县 — 老城区--章江新区--创新区 — 南康的快捷通道，使新区与建成区及各组团之间实现无缝对接，促进物流、人流、信息流的大流动。
2、加快章江新区雨污分流排水工程和地下管网工程，完善新区供水、供电、燃气、通讯、排水、消防等设施，力争章江新区消防中队今年底建成并投入使用。同时，规划建设一批公厕、垃圾中转站。
3、市国土局牵头，市规划建设局协助，近期对新区已出让的土地进行一次清理，严格按照《土地法》及有关规定，二年内未开发的，依法征收土地闲置费，超过二年的，依法收回。
4、鼓励各类投资主体投资参与新区的停车场、公厕、污水处理、垃圾处理等项目建设，授予特许经营权。新区园林绿地养护、道路广场保洁实行公开招标、市场化管理。鼓励投资商通过招标、拍卖形式获得道路、桥梁、广场、绿地等基础设施的冠名权。所冠名称，经市地名管理机构审核，由市人民政府批准。
5、加快建设中央生态公园、老机场绿轴、章江南岸防洪堤绿色廊道等重点工程， 2008年底前，启动中央生态公园建设，建设一批每 300米范围内有一处街头绿地和每500-1000米范围内有一处城市“小游园”的城市开放空间，并配建适度的市政公用设施，打造休闲乐园，提升人居环境。
6、加强社区服务设施建设，社区服务设施（含邮政信箱、电力电信等）与住宅项目必须同步设计、同步建设、同步竣工、同步验收、同步交付使用。市规划建设局、市房管局、章贡区政府共同把关，严格按照国家规划要求，确保社区配套服务设施同步到位。不能同步的，有关部门不予办理竣工验收和发放房产证，并停止审批其后续工程。社区服务设施交付管理办法及程序由章贡区政府牵头，市规划建设局、市国土局、市房管局协助制定，报市政府批准执行。同时近期由市规划建设局牵头对新区住宅项目社区服务设施进行一次全面检查。
7、加强章江新区广告和停车管理，由市城管局负责，统一规划店牌广告和设置店名指引牌；由市交警支队负责统一划定新区市政公共场所临时停车线，章贡区车辆停放管理大队实行定时、定点、定位管理。
　　（二）从满足居民的基本消费需求入手，加快与群众日常生活息息相关的公共交通、学校、农贸市场、便民超市、大众餐饮、文化娱乐、医疗保健、金融储蓄、邮政通讯等服务项目的建设和引进，大力构建便民服务体系
8、将公共交通纳入城市交通应急通道体系建设，进一步完善新区公交线网，优先发展新区公共交通。市公交公司负责，2008年10月1日前新区建成1个公交枢纽站，新设12个候车亭。同时，2008年10月1日前新购一批新型空调公交车辆投入新区运营，开通新区内大环线，覆盖整个新区内中小学校、商业网点、娱乐休闲、生活小区、政府职能部门，增加公交班次，方便市民出行。根据新区市民需要确定一条线路，确保每十分钟有一趟公交运行，对要求延长运营时间和车次的公交车辆，根据车次的行程公里数和耗油量，由市交通局、市财政局等部门审核后，三年内给予 50 %的财政补贴。
9、市教育局牵头 ,章贡区政府、市财政局协助，提出章江新区学校建设五年规划和建设优质学校的政策、措施和具体办法。依托老城区优质学校的师资、管理、品牌优势带动新区学校的繁荣发展；有计划地引进优质管理人员和优质师资，充实新区学校；规范包括章江新区在内的中心城区中小学命名方式，实行新老城区学校名称的一体化。2008年重点建设赣州中学、章江中学、扩大赣州三中办学规模，易地新建一所职校，整合水南初中、小学教育资源，并大力发展社区幼儿园或托儿所，力争5年内章江新区新建、扩建8至10所中小学校
10、章贡区政府负责实施，于2008年12月前完成新区农贸市场建设，并新建2处临时农贸市场。同时积极发展净菜超市。对在已建成的小区，各社区要设立管理规范的便民服务点，对建筑面积达到1万平方米以上的小区，经该小区业主委员会同意可以在小区内设立1处小超市。
11、市卫生局负责、章贡区政府协助，2008年10月1日前要确保新区赣州市人民医院分院正式开业，并规划建设1所二级专科医院，建立市区公立医院联系新区社区医疗服务中心（站）制度，引导公立医院医疗服务延伸至社区，新设一批社区医疗服务中心（站），卫生管理部门要将公立医院医生在社区医疗服务中心（站）工作时间的长短，作为晋升上一级医师资格的优先条件。同时由市卫生局牵头，市财政局等部门参与，抓紧制定引进国内著名医院到新区开办分院和市优质医院整体迁入新区的具体办法和鼓励政策，制定社会力量兴办新区社区医疗服务机构的具体办法和鼓励政策。
12、市民政局牵头，章贡区政府、公安局协助，加紧制定村改居有关政策规定，加快新区街道办事处、社区居委会、派出所、警务室建设，及早建立并完善社区服务中心，健全社区管理和服务体系。达到法律规定的居住户数后，新区要新设相应的街道办事处、社区居委会、警务室。
13、鼓励邮政、金融、移动、电信、燃气、自来水公司等单位到新区开设网点。2008年12月底前，市邮政局在新区设立2处邮政网点，市移动公司、联通公司、电信公司等电信运营商各新设2处营业网点。燃气、自来水公司新设1处服务网点。赣州银监分局要为银行业金融机构新设营业网点、24小时自助银行提供绿色通道。
14、千方百计提高黄金广场、体育中心、图书馆等已建成设施的利用率，促进新区人气聚集。市体育局每半年要开展一次群众参与性强的体育比赛活动和全国性的乒乓球、篮球、排球大赛，体育中心设施定期免费对社会开放；市文化局原则上每半年举办一场公益性演出活动，鼓励社会力量采取市场化运作的方式，在新区组织商业性的文化演出活动，积极举办丰富多彩的文化节庆活动；市图书馆每年要组织一次书画展和讲座；市文联每年组织一次作家、书画家、摄影家新区采风活动，大力宣传展示新区建设成就；市新华书店每年组织一次读书节活动，形成独具特色的新区文化。章贡区政府适时开展“广场周末剧场”和“电影进广场”、“电影进社区”等文化活动，大力加强新区文化建设，不断丰富文化生活，努力使文化活动深入社区、服务大众。
　　（三）完善扶持政策，加大招商引资力度，提升对外开放水平，加快培育新区的特色优势产业，不断提升新区的综合服务功能，逐步形成城市建设、产业发展、人口聚集、功能完善的良性互动
15 、要积极发展大众化、市场化、流行化的娱乐业，加快引进和建设适应广泛的大众主体和不同层次的文化需求娱乐设施，包括电影院、歌舞厅、棋牌室、健身房、酒吧、迪厅、茶馆等，
今年要重点加快休闲娱乐城建设，力争2009年春节前开业。市文化局牵头，市公安局、工商局、卫生局、环保局、消防大队协助，抓紧制定启动休闲娱乐城经营的具体优惠政策和有关规定，打造新区娱乐休闲一条街，实行规模化经营，提升城市文化品味，促进文化娱乐产业的大发展。
16、要加快发展商贸业，按《赣州市城区商业网点规划》布局，引进和培育一批大的商贸中心，加快建设有特色大型超市和大型商业步行街区，形成布局合理、结构优化、服务优质、有较强竞争力的大流通、大贸易格局。市招商局牵头，市商务局、市工商局协助，在加快中航城、万盛MALL、财富港等大型商业设施建设的基础上，加大商场招商引资力度，引进2-3家大中型超市企业，尽快形成新区商圈，发挥其辐射带动作用。2008年12月30日前要确保万盛MALL商场开业，为吸引新区人气，提升新区商气完善条件。
17 、要以大中型商业企业为依托，大力发展以大众化经营为重点，满足不同消费层次的餐饮业，鼓励餐饮名店实施连锁经营，实现快速扩张，做大做强一批实力雄厚、竞争力强的餐饮龙头企业，带动中小餐饮企业的发展；由市商务局牵头，有计划地引进一批具有赣州特色的餐饮业进驻新区。
18、要加快吸引各类金融机构入驻到新区。2008年要启动人民银行办公大楼建设，并引导其它银行迁入新区，规划打造市级商务金融中心。
19、要强化文化、会展、旅游场馆的硬件和软件建设，加快博物馆、城展馆建设，规划建设赣南大剧院、会展中心、旅游集散中心、五星级宾馆等，大力扶持文化旅游、会展企业，打造旅游展会品牌，大力发展新区文化旅游产业。
20、在2010年之前，进入新区从事副食品、便民超市、社区服务等经营活动的，免收工商、卫生等行政性收费。
21、2015年之前，在新区营业面积达8000平方米以上的大型批发市场、大型超市、大型娱乐场所、四星级以上宾馆，对年纳税额达100万元以上的上述重点商贸服务企业，和符合规划要求且投资额在1000万元人民币以上的服务业，按照《中共赣州市委赣州市人民政府关于加快城市服务业发展的若干意见》（赣市发[2005]3号）规定，经市政府审批同意，从现代服务业引导基金中给予投资者一定的贴息或补助。
22、规范新区产业布局，解决歌舞厅、汽车维修、金属加工业扰民和餐饮业污染问题。具体由市工商局牵头，环保、规划建设、税务、交通、消防等部门配合。禁止上宅下店开设歌舞厅、汽车维修、金属加工等产业，无法进入统一市场的必须达到消防、环保等要求。卫生、工商、交通、文化等部门在对新开办娱乐、饮食、汽车维修、金属加工等行业办理审批、发证时，必须要求经营者出具环保部门的审批意见，否则不予办理。环保部门在出具意见时，必须依据规划建设部门的布局及选址环境状况提出审批意见。对已开设但不符合环保要求的娱乐、饮食、汽车维修、金属加工等行业实行年审逐一淘汰制，工商、卫生、交通、文化等部门自2008年起每年对上述行业在年审时必须要求经营者出具环保部门的审批意见方可进行年审。对不符合环保要求的，2009年始不予年审，并逐步迁出。
23、调高营业税起征点。从营业之日起，三年内在章江新区经营的个体工商户营业税起征点从月营业额3000元提高为月营业额5000元。
24 、发展总部经济。凡国家和中央部委确定的大企业（集团），世界500强、国内500强、国内民企100强企业，上市公司和注册资金不低于5000万元人民币、总资产不低于1亿元人民币、年销售额不低于2亿元人民币的其它国内外企业（不含房地产企业）在新区设立总部或研发中心、销售中心、采购中心、营运中心等分支机构，工商登记、税务注册在中心城区并实行独立核算的，根据税收贡献大小，在财政支持、信贷扶持、职工住房等方面，采取“一事一议”的办法给予政策优惠。
25 、放宽新区落户人员条件。连续两年以上按《劳动合同法》规定签订劳动合同，在新区各类企业、事业单位（含民营、中外合资、中外合作及外商独资企业）就业的，经务工人员所在单位申请，准予迁入。在新区连续营业六个月以上的个体工商户，允许其本人、配偶和未成年人子女在新区落户。
26 、凡在新区各类企业、事业单位（含民营、中外合资、中外合作及外商独资企业）工作满三年并与企业续签了三年以上（含三年）劳动合同且已转为新区户口的就业人员，符合条件的低收入家庭可申请购买经济适用住房。新区农村务工人员可按个体工商户或自谋职业者身份参加企业职工基本养老保险，如进入新区企事业单位就业的，按单位参保政策参加企业职工基本养老保险。
27 、市发改委牵头，市商务局协助，抓紧制定完成完善新区服务业发展优惠政策的实施细则，增强优惠政策的可操作性。
三、加强领导，形成合力，促进章江新区加快发展（略）

关于集中力量加快赣州市中心城区重大城建项目建设步伐的实施意见
赣市府发【2008】15号文件

章贡区人民政府，赣州经济技术开发区管委会，市政府各部门，市属、驻市各单位：
为集中力量加快赣州市中心城区重大城建项目建设步伐，以日新月异的城市面貌迎接赣州撤地设市十周年、赣州解放六十周年和建国六十周年的到来，现提出如下实施意见

估价师视点: 对小产权房的分析与思考

所谓小产权房，是指村委会或农村经济合作组织在集体所有的土地上开发建设的房屋。这些房屋未经缴纳土地出让金，不能由国家房管部门颁发产权证明，但由于价格仅仅是城市商品房的1／2甚至更少，仍有不少急于圆“买房梦”的城市居民趋之若鹜。政府认为其扰乱城市规划和房地产市场秩序、缺乏监管、存在安全隐患，并不乐观其成，但由于有效政策法规的缺位，屡屡叫停也只能是禁而不止。而买房者这边，明知“野楼盘”存在权利上的瑕疵，却更愿意相信法不责众，相信小产权房的合法化只是时间问题，风险不大，收益无穷。博弈之下，小产权房在城市周边的城乡结合部中如雨后春笋，方兴未艾。
从最近的两件实例中，我们可以看出小产权房所潜在的巨大风险。2007年初，陆续在赣州晚报上曝光了水东镇水东村青龙山上有人开山建房，严重破坏青龙山和马祖岩森林公园的生态环境及人文景观的违章建房现象。经过调查，查实是由水东村村委会在未经规划审批的情况下，擅自将青龙山上的部分土地出售给城镇人员建设住宅，且大部分住宅已主体完工，有的已在装修。从6月起，章贡区政府组织土管、公安等相关部门的人员，在充分进行政策、法律宣传的基础上，采取自行拆除和强制拆除相结合的形式，依法对对水东镇青龙山上违章建筑进行强拆除，共拆除违章建筑11500㎡，违章建房33户，如按500元/㎡的重置价格，此次拆违拆掉了575万元，户均17万元，还不包括购买宅基地的费用。对购地人来讲，损失不可谓不大。
2008年3月31日，赣州经济技术开发区依法对黄金岭街道办事处金星村10户16处占用耕地开天窗的违法建筑进行强制拆除，该批违法建筑占地6370㎡，建筑面积8760㎡。截止2008年一季度，开发区共依法拆除违章建筑195处，违章面积23839㎡。
从总体上来讲，在赣州市的水东、湖边、水南、沙河、沙石等河套的周边地带，由于历史原因，小产权房已形成一定的市场，成了一个现实的问题。小产权房的性质究竟如何，已购房者如何保护自己的合法权益，在现有法律法规及政策的框架下，简单分析如下：
一、部分符合条件的可纳入商品房范围
根据赣州市《关于进一步搞活住房二级市场的若干意见》（市府发【2005】85号）中规定，1999年1月1日前城市规划区内集体土地上农民已建造的住宅（三层以下，建筑面积500平方米以内），已经取得政府核发的二证（江西省村镇建设用地规划许可证、江西省村镇房屋建设许可证）可以办理房屋产权登记发证，需要说明的是，此证为集体土地上的房屋所有权证，即通常所说的小产权证，只能在该集体土地所在地的农民之间流转。城市居民占用规划区内集体土地建房的，已补办了国有土地使用权出让手续的，可以办理房屋产权登记发证并上市交易。
二、小产权房是否违法
房屋依附于土地，小产权房依附于农民集体所有土地，判断房屋是否违法，首先应看对土地的使用是否违法。新颁布的《物权法》第1 5 l条说明：《土地管理法》是解决集体所有土地作为建设用地的核心法规。依据《土地管理法》第4 3条的规定，只要是建设使用土地，必须申请使用国有土地，只有以下例外情况可以依法使用农民集体所有的土地：1)兴办乡镇企业；2)村民建设住宅；3)乡(镇)村公共设施；4)公益事业建设。显而易见，小产权房对土地的使用，只能以村民建设住宅的名义进行，否则必然违法。至于个别地方把集体所有土地的使用权转让给开发商造楼，更是违反了《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
在此名义下，根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地(属建设用地)和村内空闲地(属未利用地)；假如占用农用地，应当依法办理农用地转批的审批手续。众所周知，2004年《土地管理法》修订之后，“农转非”难上加难，倘若未经批准贸然开发农用地，当属违法无疑。
即使经过批准，或者房屋建在宅基地、空闲地上不需农用地转批手续，根据《土地管理法》第62条和第11条的规定，“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”，之后“由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。直到这个时候，才可以说对土地的使用处于合法状态。
事实上，一部分(也只是“一部分”)小产权房从本质上讲就是农民在自家宅基地上的自建住宅，且符合上述种种要求，履行了法定的程序。此种情况下，不论他造的是四合院、别墅或者小居民楼，房子都是合法的。说小产权房带有先天违法的“原罪”，未免有失偏颇。
值得注意的是，如果说对农用地转非农用地的审批手续是出于保护国民经济基础的战略考量，那么在空闲地等其他土地上建厂盖房，甚至农民自建住宅也要经过行政机关的审批和确认，多少令人有些难以理解，集体所有的土地，所有人竟不能决定如何占有、使用、收益和处分，看来土地的集体所有权也不过是另一种“限制物权”而已。当然，这是立法层面的问题，并非本文所要讨论的。
三、买卖合同是否有效
判断小产权房买卖合同的效力，若非个案分析，显然没必要逐条对照《合同法》中有关合同效力的条款，只需关注是否存在“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。现行法律中，没有禁止转让农村住宅的条款，但我仍认为，法律对小产权房买卖的态度是明确的，即禁止对集体以外转让，但允许农民集体内部转让，禁止对外转让的理由如下：
(1)《担保法》第3 7条规定，宅基地使用权不得抵押。这显然是为了防止宅基地使用权的过度流转。根据“房地不分”的原则，土地使用权不转让，房屋自然也无法转让。
(2)国务院办公厅l 9 9 9年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年l 2月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
(3)最高人民法院副院长黄松有于2 0 0 7年4月9日在全国民事审判工作座谈会上表示，目前法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此法院裁判就得适用国家政策。根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
(4)《土地管理法》中“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，在一定程度上反映出不允许对外转让此类房屋的立法本意。
(5)《物权法(草案)》中曾明确禁止宅基地使用权向本集体经济组织以外转让，虽在正式颁行时删去了这一条款，但并无相反规定，也可作为理解这一问题的参考。
考虑到农村的实际情况，绝对禁止农村房屋即宅基地使用权的转让，既无必要也不可能。事实上，农村集体内部转让房屋，在实践中是存在的，在法律上是允许的。这个论点在司法判例和立法措辞中可以找出很多依据，不过，这与城镇居民购买小产权房的话题关系不大，本文且不详细探究。
综上，至少在目前，城市居民购买小产权房的合同与立法精神和国家有关政策相悖，在司法实践中不可能获得支持，应属无效合同。
四、对于已“购”小产权房的处理
根据前面的结论，小产权房本身未必非法，买卖合同却是无效。房屋的所有权并未转移，“买卖”双方也不存在交付房屋与给付房款的债权债务关系。“卖方”可以要求“买方”返还房屋，“买方”也可以要求“卖方”退还已付房款，如果对方拒绝，则可以到人民法院提起不当得利之诉，取回自己的合法财产。当然，对于已经发生的费用，比如“买方”已经居住了若干时间，则应当支付给对方相应的价金，以体现民法等价有偿公平之基本原则。
如果双方维持这种事实状态，从形式上讲，与购买了这处房产差别并不大，“买方”可以一直居住下去。但这种居住状态是没有法律保障的，因而是不稳定的。风险主要来源于两处，一是房主要求收回房屋，二是政府部门的拆迁或者征用。由于所谓的“买方”并非法律上的权利人，对于拆迁费或日补偿款，? 他只能望而兴叹，反倒是原先的房主取得。不过当风险来临的时候，他可以要求对方返还房屋价款，金额应当是总价款减去已使用时间的对价，居住的时间越长，他能得到的返还款也就越少。
总体来看，当前关于集体建设用地的法律体系已经和实际情况不太适应，国家近几年也在广东省进行了集体建用地流转的试点，但是还没有取得令各方满意的效果。我的理解和期待是：
1、对于符合城市规划的农民返迁房或自建的小产权房，从体现公平、增加市场供应、平抑房价、方便失地农民创业的方面考虑，可以出政策在补上土地出让金、办理房屋质量鉴定手续后，上市正常交易。特别是对于建成时间早、位置偏、规模大、建筑质量尚可、建筑容积率高、与城市规划无严重冲突，集中成片的小产权住宅区，可以参照上述方式尽快给予解决。
2、政府通过入户调查、建档立册等技术手段，摸清集体性质住房的家底，犹其是对于章江新区、开发区、站北区等近期规划中的重点建设区域，在此基础上严格后续建房的审批管理，加大违章建房的打击力度，对于私搭乱建、影响恶劣的小产权房，要通过强制拆除等各种手段给予杜绝。
3、从实际情况来看，在房价高企的今天，小产权房的现象还将长期存在，政府部门似乎也没有权力禁止它的存在。在这件事情上，政府部门理应运用行政智慧，在不侵害公民财产权利的大前提下，使希望通过不合法的手段获利的人无利可图，这才是清除“野楼盘”的釜底抽薪之策。特别是在《物权法》实施的今天，这个大前提尤为重要。

2007年6月15日

2008年二季度赣州市房地产市场价格走势

2008年二季度，赣州市的房地产市场在总体保持稳定的同时，市场有些冷淡，相对一季度来说，交易活跃度略有下降，不同板块之间的价格保持了一定的分化。结合调查资料，分别就章江新城区、河套老城区、站北区、赣州经济技术开发区、水东及湖边五个片区，主要在售楼盘一季度所发生的变化做些分析。
一、章江新区
本期调查的楼盘中，在售的有金鹏怡和园、黄金时代（三期）阔府、财富港、中廷广场、江南明珠、金桥花园、休闲娱乐城（二期）、中都章江豪园等。
金鹏怡和园位于长征大道与兴国路交汇处，市政中心对面，6月6日开盘。开盘当天共推出四栋，其中3#、2#为多层建筑，7#、6#为小高层建筑，约140套。售价在3478—4268元/㎡、均价在3900元/㎡。
黄金时代（三期）阔府项目位于赞贤路上，目前仅剩小高层住房。售价3800-4300元/㎡，均价4200元/㎡。
财富港项目位于黄金广场东侧，共5栋28层电梯综合楼，一至四层为商业用房，五层以上为住宅。户型包括19套复式住宅，218套电梯住宅。售价4000-6800元/㎡，均价5000元/㎡，当前剩余约50来套。
中廷广场紧邻赣州市图书馆，6月28日开盘，是赣州第一个面世的精装小户型楼盘，共三十层，其中住宅25层，每层26套，共计650套。售价在5200-6360元/㎡。均价5600元/㎡，中庭广场的面世拉开了赣州小户型楼盘绚丽的银幕。
江南明珠位于兴国路南侧，售价为3600—4200元/㎡，小高层均价为3900元/㎡。
金桥花园项目位于先赞贤路上，2栋多层住宅楼，66套住房组成。目前售价3600-3900元/㎡，多层均价3800元/㎡。
赣州休闲娱乐城项目位于章江南大道东段，二期于5月10日开盘，项目拟打造成集KTV、酒吧、迪厅、夜总会、商务酒店、特色餐饮、夜市等丰富业态为一体的综合休闲娱乐场所。一楼商铺为16718元/㎡，二楼商铺为11620元/㎡。
中都章江豪园位于章江南大道火车站的河对面，房屋现已陆续封顶。当前小高层住宅销售价格均价4200元/㎡。
二、河套老城区
此次调查楼盘中，在售阶段的有：天华御景苑、蔚蓝半岛四期、汇福名苑、蓝湾美郡、国际时代广场二期等。
天华御景苑位于杨公路上，只剩下部分小高层，当前售价为4000元/㎡。
蔚兰半岛四期位于章江北大道上，多层住宅均价4300元/㎡。
汇福名苑位于章江北大道与八一四大道交叉路口附近，当前小高层售价为3700元/㎡。
蓝湾美郡位于黄屋坪张家围路，4月26日开盘。开盘当天共推出150套多层建筑，售价在3280元/㎡-4680元/㎡，均价在3900元/㎡。
赣州国际时代广场项目位于红旗大道西侧，项目总占地216亩，建筑面积450000㎡，其中商业面积100000㎡，住宅2000多套。二期于5月25日开盘，二期推出2栋电梯房，约70套左右，当前售价在3700元/㎡-4486元/㎡，每层加价50元左右，电梯房的均价为4200元/㎡。
三、站北区
站北区的在售楼盘有宏建天御星、龙湾佳园、章江龙鑫华城、五龙桂园等。
天御星位于站前大道，目前小高层售价为3400元/㎡.
龙湾佳园位于五洲大道19号，目前小高层售价为3400元/㎡，多层售价为2800元/㎡。
章江龙鑫华城项目位于站前大道，二期推出4栋电梯房，200多套住宅。目前小高层均价为3100元/㎡。
五龙桂园位于铁路东侧，二期于6月21日开盘。此次推出连排别墅、独栋别墅47套。连排别墅的售价为3718—3818元/㎡，均价3768元/㎡，独栋别墅的售价为5800元/㎡,临湖66005800元/㎡.
四、赣州经济技术开发区
开发区的在售楼盘有和谐港湾、和信花园、万福人家、花样年华、都市桃源、赛纳春天、水韵花都、天赐良园、隐龙山庄二期、锦绣星城嘉苑二期、兰科天水等。
和谐港湾二期位于金丰路上，2栋多层，65套住宅，大多已售出，目前多层售价为2800元/㎡。
和信花园位于金星路上，2栋多层房屋，90套住宅，目前多层住宅均价2800元/㎡。
花样年华位于赣州市金东路西侧，紧邻赣州家具大市场，整个项目占地面积为14286.44平方米。本次推出6栋多层建筑，约为218套，户型主要以三房和二房为主。当前售价为2350—2700元/㎡，均价为2550元/㎡。
都市桃源位于金星路东侧，目前仅剩少量多层住宅，当前多层均价在2800元/㎡。
塞纳春天二期位于金岭路与文峰路交汇处，目前多层的均价在3100元/㎡
水韵花都项目位于迎宾大道旁，目前小高层的均价在3500元/㎡。
天赐良园位于迎宾大道与105国道交汇处，总建筑面积53500平方米，多层、小高层各4栋。目前多层均价在3500元/㎡。
隐龙山庄二期位于金东路上，有多层住宅170套。目前多层住宅的均价为3100元/㎡。
兰科天水位于迎宾大道上，项目占地30亩，总建筑面积5000㎡，共5栋多层住宅，5栋电梯住宅。目前多层售价为3100元/㎡，电梯住宅为3400元/㎡。
锦绣星城嘉苑二期位于迎宾大道东段，杨梅渡大桥西引道锦绣星城西侧，目前还有部分小高层建筑，均价在3200元/㎡。
五、水东湖边片区
在售楼盘有时间公园、帝怡江景等。
时间公园位于水东镇，规划占地1000亩，建筑面积85万平方米，沿江长达2300米，房型有别墅、多层住宅等，目前多层均价为3300 /㎡，独栋别墅售价6500元/㎡。
帝怡江景项目位于西河大桥边，现推出的为电梯住宅和复式别墅。目前临江别墅均价为8000元/㎡。

二季度综述
二季度以来，延续了一系列国家对房地产市场的调控政策对楼市的影响，消费者与开发商出现对峙僵局，市场持币观望气氛浓厚。出现多方博弈的形势，政府和外资在博弈，消费者和开发商也在博弈。所以导致消费者购房热情大不如前，同时也出现从容选房，理性付款的局面。
纵观二季度的房地产行情演变，主要有以下几个特点：
1、总体房价有涨有落，呈波浪状分布。延续了国家各项政策的影响力，房价基本趋于稳定，部分开盘的楼盘也有小幅度的上涨，价格整体回归理性。也有小部分楼盘出现大额优惠，主要是受国家信贷政策影响，资金不雄厚的开发商出现了资金链问题，迫于继续回笼资金以维持企业正常运行，所以导致小部分楼盘优惠额度大。
2、大部分楼盘整体价格稳定，与一期相比无明显变动，基本维持同一水平，说明赣州房价趋于稳定当中。同一片区的楼盘价格差在不断减小，以经济开发区为例，多层均价维持在2800元/平方米。
3、精装小户型面世。赣州第一个精装小户型楼盘---中廷广场于6月28日盛大开盘，销售场面相对其他楼盘要热闹许多，并且销售率较高，给冷静的市场带来了一份热情。
4，开发商推盘节奏放慢，拿地谨慎。二季度在章江新区推出的建设用地中，多宗地块出人意料地出现了流拍的状况，表明现在开发商的心态也出现明显的变化。

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