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编者的话：

    为更好地服务于合作伙伴，提供更多附加服务、增值服务、延伸服务，为建立起与银行的资讯互动平台，为银行信贷（风险）管理部门及时提供房地产方面的最新政策法规、市场动态、估价知识、抵押知识，方便银行相关人员及时了解市场、政策信息，更好地防范信贷风险。为此，我公司利用自身的专业优势、熟悉房地产市场信息的优势、二手房交易平台的优势，编印评估资讯内部专刊，本刊原则上两个月一期，免费赠送给银行信贷（风险）管理等部门及相关单位部门，“沟通、交流、合作、共享”是我们的办刊宗旨，希望大家不吝赐教，为办好资讯提出宝贵的意见。

本期内容

1、三部委公布《房地产抵押估价指导意见》摘录

2、2005年赣州市土地拍卖分析

3、2005年赣州市土地拍卖价格表

4、评估工作动态

5、评估部有关业务联系电话

《房地产抵押估价指导意见》摘录

    为加强对房地产评估业的管理，促进行业的健康发展，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部委于2006年1月13日公布了《房地产抵押估价指导意见》，针对当前评估行业内集中反映出来的问题，在估价报告的参数选取、风险揭示、市场分析等方面作出了更加严谨和具体的规定，这对于房地产估价行业是一件影响深远的大事，我公司在认真对照《意见》要求的基础上，自纠自查旧版估价报告中的纰漏和问题，作出积极调整提升，对房地产估价报告内容进行了升级改版。为方便与合作金融单位的交流，现将《意见》中的重要内容摘录如下，供大家了解并在报告中对照。

1、第一条  为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

2、第四条 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

3、第八条  委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供资料和情况的真实性、合法性和完整性负责。

4、第十三条  房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押当事人应当协助。

5、第十七条  评估在建工程抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠工程款的书面说明，存在拖欠建筑工程款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

6、第十八条  房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

7、第二十四条  房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者不可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

8、第二十七条  房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

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2005年赣州市城区土地交易分析

    经过搜集整理，2005年赣州市公开以挂牌、拍卖的形式，出让土地14幅，总面积399.55亩，出让金收入21177.8万元，成交均价53万元/亩。其中，水南新城区土地出让金收入13335万元，出让土地3幅，面积115.54亩，成交均价115万元/亩。特点是单宗土地面积大，成交单价高，供应量偏小，市场需求旺盛。随着市政府对新区建设的日益重视，今年内，市政配套设施将集中建设完善，医院、新区小学、菜场等生活设施将陆续建成交付使用，市场对此区域的房地产价格预期普遍较好，土地交易价格攀升较快，预计今后仍将维持较高水平。

    郊区土地出让金收入3895.8万元，出让土地6幅，面积208.17亩，成交均价19万元/亩。特点是单宗土地偏小，成交单价较低，由于交易总价不高，且部分土地不允许商品房开发，开发企业入市不积极，但个人买家异军突起，报名踊跃，结合湖边、沙河等郊区房地产业发展的实际情况，这部分购买人看中的是广大的低收入者的住房消费需求，但此类用地的上市，受偶然因素影响较大，供应总量毕竟有限，且开发风险较大，开发规模偏小，只是对中高档住宅用地的一种补充。

    赣州经济技术开发区出让金收入3700万元，出让土地3幅，面积70.25亩，成交均价53万元/亩。特点是单宗土地面积适中，成交单价中等，由于开发区近两年来招商引资工作成效显著，大量厂家纷至沓来，建材大市场、南北蔬菜大市场等大型综合批发市场经营日益繁荣，带动大量人员在此置业发展，加上开发区为新建城区，房价适中，配套条件尚可，吸引了大量中低收入者的注意力，市场需求旺盛，房地产交易活跃，带动土地市场出现供需两旺的局面。由于储量充足，预计今后开发区的土地供应将日渐增加，土地价格也将稳步上行。

    河套内老城区出让金收入247万元，出让土地2幅，面积5.59亩，成交均价44万元/亩。特点是当前基本没有大宗的土地交易，只有零星的土地出让，成交价格没有代表性。受市政府调整城市发展重点的影响，预计今后除市政府计划实施成片旧城改造的的老城区外，将基本无地可供，少量的存量土地，也将维持高位运行的状态。

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附2005年国有土地使用权招拍挂情况统计表

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评估工作动态

一、与商行签订银企合作协议。

    2006年3月，我公司荣幸地和赣州市商业银行签订了关于房地产估价的银企合作协议，这一次能从众多评估机构中脱颖而出，既是商行多年来对我们的合作信任，也是对我公司多年来坚守公司评估服务准则：“客观、公正、优质、高效”的认可，是公司一直以来实施品牌化战略的成果。

二、总经理召开专门会议布置商行估价工作。

    在签约之后，为更进一步做好商行的估价服务，圆满完成2006年和赣州市商业银行的评估合作，赖纪光总经理专门召开了评估工作会议，赖总经理在会上特别强调：

1、两条“高压线”不能碰。评估部人员绝对不能碰“高评（但也不能一味只顾低评）”和多收费这两条“高压线”，即一是不能高评抵押物的价值；二是任何情况下评估收费不得超过国家标准的40%，评估部要制订相关措施、机制及制度，保证员工不能碰“高压线”。

2、深化服务内涵。定期与信贷部门联系沟通有关业务上存在的问题；定期与不定期赠送行业相关资料；培训商行信贷（客户经理）人员房地产估价、抵押登记方面的知识。

3、加强评估技术专业人员力量。决定调赣县分公司经理王春琴（注册房地产估价师、土地估价师）任评估部经理助理，协助评估部经理和评估技术总监做好评估管理工作。

4、为进一步提升公司的评估技术水平，公司决定实行评估报告总公司内部

自荐评比和任意抽查评比制度，并实行相应的奖惩措施，以激励评估人员提高技术水平。

三、市重点拆迁改造工程——东郊路96亩房屋拆迁估价，公司以拆迁户代表投票最高票（总代表票数21票，公司获得20票）和评委评分最高分入围。

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评估部有关业务联系电话

评估部固定电话：8287818

陈红兵：评估部经理、注册房地产估价师　手机：13979798802

　　　　　　　　　　注册房地产经纪人

周　权：评估技术总监、注册房地产估价师　手机：13870771582

　　　　　　　　　　　土地评估师

唐　欢：评估部经理助理、注册房地产估价师　手机：13807970320

　　　　　　　　　　　　注册造价工程师

王春琴：评估部经理助理、注册房地产估价师　手机：13517079722

　　（评估技术总监助理）注册土地估价师

 

公司经营理念：一言九鼎、至诚至信

公司评估服务准则：客观、公正、优质、高效

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● 房地产估价服务专家           

● 二手房买、卖服务专家        

● 楼盘策划、销售服务专家