咨询电话：0797—8287818                E—mail：jxdxl221@sina.eom

网址：WWW.0797dx.com       网络实名：赣州房地产／赣州二手房

    本期目录：

1、政策动态：建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》内容要点及相关问题解析

2、新政之下，赣州房价何去何从？——鼎信房地产估价师谈赣州房价问题

3、业务学习：2006年赣州市城区店面租金分析

4、公司动态：承接开发区房地产拆迁估价业务

5、2006年度赣州市区主要路段租调查表

    编者的话：

    为更好地服务于合作伙伴，提供附加服务、增值服务、延伸服务，建立起同银行的咨询互动平台，为银行信贷(风险)管理部门及时提供房地产方面的最新政策法规、市场动态、估价知识、抵押知识，方便银行相关人员及时了解市场、政策信息，更好地防范信贷风险。为此，我公司利用自身的专业优势、熟悉房地产市场信息的优势、二手房交易平台的优势，编印评估资讯内部专刊，每双月一期赠送给银行信贷(风险)管理等部门及相关职能部门，希望大家不吝赐教，为办好资讯好资讯提出宝贵的意见。

评估部业务联系电话

评估部固定电话：8287818

陈泓兵：评估部经理    手机：13979798802

            注册房地产经纪人    注册房地产估价师

周  权：评估技术总监    手机：13870771582

            土地评估师

唐  欢：评估部经理助理        手机：13807970320

            注册房地产估价师    注册造价工程师

王春琴：评估部经理助理    手机：135170797722

  (评估技术总监助理)    注册房地产估价师    注册土地估价帅

企业文化

★公司经营理念：一言九鼎、至诚至信

★公司评估服务准则：客观、公正、优质、高效

★公司战略目标：将公司打造成卓越的房地产综合服务商

★公司发展观：专业追求，追求卓越

★公司价值观：为顾客持续创造价值

● 房 地 产 估 价 服 务 专 家        
● 二 手 房 买、卖 服 务 专 家      
● 楼 盘 策 划、销 售 服 务专家    

政策动态：

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》解析

    据报载，国务院办公厅5月29日转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题适当加大了调控力度，重点为8项硬性规定：

一、调整土地供应：

1、居住用地供应量70％用于中低价位中小套型。

2、土地闲置2年将被无偿收回使用权。

二、调整住房供应结构：

3、近期经济适用房建设指标9月底前公布。

4、2006年6月1日起，新开工项目90平方米以下套型须占项目总面积70％以上o

5、各地城市年内建立廉租房制度。

三、约束住房转让行为：

6‘购房不足5年转让须全额交营业税。

四、提高贷款门坎。

7、对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，银行不得发放贷款。

8、6月1日起个人住房按揭贷款首付比例不得低于30％。

建设部等九部委出台《意见》的背景是，今年以来，北京、深圳、广州等一线城市住房价格持续快速上涨，人均收入和房价之比已明显脱离1：6～1：10的合理区间，由此带动大批二、三线城市房价竞相上涨。同时，社会资金和银行贷款纷纷拥人房地产业，炒作之风甚行，购房人饱受高房价之苦，房地产风险日益加剧。同时，少数城市住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，在此关口，中央制订专门措施，力求釜底抽薪，稳定快速上涨的房价，促进房地产业健康、稳定可持续的发展。

作为三、四线城市的赣州，我们的情况又是如何呢?2005年，全市竣工住房面积124．5万平方米，销售168．6万平方米，折合约1．4万套。空置3年以内的商品房7．34万平方米，同比上年下降14．8％。房地产投资中，自筹资金占50％，定金、预售款占36％，银行贷款只占14％，过分依赖贷款和预售款的情况还没有出现，房地产业在快速发展的同时，基本保持了健康、有序的良好局面。

返回顶部

新政之下，赣州房价何去何从？——鼎信房地产估价师谈赣州房价问题

在全国房地产业面临调整压力的背景下，赣州市的房地产业将会如何变化?我们认为，有较大的可能将维持价涨量升的良好局面。究其原因，有以下几点理由：

1、经济发展强劲，带动住房需求。赣州毗临珠三角、闽三角，地理位置独特，距广州、深圳、南昌均在5小时车程范围内，现已有高速公路、铁路和两地相通，在吸引东部地区产业转移、先进技术、资金等方面极具优势。据《2005年政府工作报告》上的数据，赣州市全年生产总值突破500亿元，同比增涨12．7％，财政收入46．7亿元，增涨21．8％。随着工业的快速发展，将带动外来投资、务工人员的增加，市场的繁荣，城市规模的扩大，对住房需求也不断增长。

2、赣州市定位的提升拉动住房消费。根据十一五规划，赣州市今后在江西省的定位是江西三大城市之一(南昌、赣州、九江)，江西省域的副中心城市，江西南部的经济、文化、旅游、交通中心，跨跃赣、粤、闽、湘四省的区域性现代化中心城市。至2010年，赣州中心城区面积达到70平方公里，城市人口要达到70万人。2005年，赣州中心城区的人口只有45万人，这意味着以后每年将会有5万常住人口、近1．7万户家庭在赣州购(租)房居住，赣州城区的扩张速度，将是历史上前所未有的，至少今后5年内，城区内对于住宅的刚性需求将是十分巨大。面对难得的发展机遇，房地产业的持续、高速发展，可以获得长久、坚实的支持和推动。

3、房价累计涨幅巨大，但未形成泡沫。从现象分析，赣州市的房价从2003年起，每年以超过20％的幅度在增长，2003年的均价约1000元，2004年1200元，2005年1600元，2006年上半年1900元。最大的上涨年份出现在2005年，06年的涨幅已有趋缓的迹象，房价上涨，既有规划调整的偶然事件影响，也有大开发商一定的专业运作行为，同时，楼盘的档次和规模等综合素质的提高也促使房价上涨，但主要的动力还是城市自身价值的提升。进入2006年以后，国际油价、矿产品、钢铁等资源类产品都出现了较大幅度的上涨，物价是涨是一个普遍的趋势，房价的上涨从国内和国际上看也呈现出普遍的趋势。房价虽然涨了，但是和周边韶关、郴州等类似城市的房价相比较，也只有20％的差别，并没有达到脱离成本、疯狂上涨的程度。

虽然赣州房地产业的前景非常诱人，但是此次《意见》中反映出的问题也是要引起金融部门的高度重视，因为今后由其可能引导出的政策、市场风险已明显加强。具体为：

1、地方政府出台细则，加强土地使用的监管，评估实践中大量存在的超过二年未开发的土地可能真的将被政府无偿收回。这对实力差，手里拿地较多的开发商将是巨大的压力。如果这类土地已进行了抵押贷款，特别是所贷款项不是用在该宗土地的开发上的，银行可能会面对较大的风险。

2、《意见》规定对于空置三年以上的商品房不得抵押。在贷款实践工作中要做好认定工作，否则将会违反规定。

3、必须注意房地产业发展中暴露的一些问题。如短期内新建商品房供应量偏大，特别是小高层供应量偏多，而中小套型偏少，同时房价涨幅过快，低档楼房卖高价等。因此，在实践工作中要对市场供应量、各开发项目售价的分析方面进行仔细的比较、研究。

由上可知，赣州的房地产业还是处于发展的黄金时期，房地产价格已渡过快速上涨的阶段，进入稳定期，短期内不太可能出现大幅回落或大幅度上涨的局面。尽管如此，作为影响巨大、牵涉面广的一个行业，今后房地产的发展趋势如何，还是需要金融、房管、规划等相关部门和机构及时跟踪、认真研究，反复比较，及时掌握动态、及时调整，避免房地产业发展过程中的大起大落现象，回避潜在的价格风险。

返回顶部

业务学习：

2006年赣州市城区店面租金分析

2006年，赣州城区的商业店面租金水平总体保持了平稳的格局，供需基本平衡，但和飞涨的住宅价格相比，就显得更为平淡。

根据专业的分类方法，将赣州的各条街道按租金的高低水平进行分类的话，可近似地分为四类。即市级商业街、区域级商业街、社区级商业街，还有就是专业街区。

市级商业街道的分布以南门口的百货大楼为起点，以文清路为中轴，向北呈辐射状态，主要是文清路、中联商城步行街、健康路中段、厚德路西段、大公路中段、青年路东段。其特点是：高档用品、品牌类商品集中度较高，经营项目、经营品种在全市范围内相比最为丰富和全面，繁华程度最高，人流量最大，经营时间普遍在12小时之上，租金水平全市最高。在赣州行政区域内商业街道中的知名度、美誉度较高，消费者众多，是市区及周边县市消费者购物的首选之地。商铺无空置现象。

经过多年的发展、积淀，在商业生态环境上，都大体上形成了独有的定位和优势项目。其中：文清路为商业街中的龙头老大，经营上以品牌服饰、黄金珠宝、箱包鞋帽为主；中联商城步行街为2003年新建的一条商业步行街，经营上和文清路相仿，但在人气、繁华程度、租金水平上要逊色一些；健康路中段汇集了全市最多的童装店、灯具店；厚德路西段的经营项目杂一些，手机、美容、茶叶、水果、烟酒专卖等都有分布；青年路东段临近校园区，经营上以服饰、文具、鲜花类为主；大公路中段由于在区体委附近，经营上和文体方面相关较多，体育器材、休闲服装、鞋帽、文具、鲜花等。

区域级商业街主要是围绕在市级商业街周边道路、各大菜场附近街道、交通干道、人流量较大的街道，如八一四大道、东桥路、厚德路东、中段、张家围路、黄屋坪路、和平路、健康路南、北段、营角上路、东阳山路、南河路、环城路、阳明路、南京路、红旗大道、文明大道、章江北大道、客家大道等，其经营特点是：以零售、装潢和生活服务类为主，多为酒店、装修店、药品零售、美容保健、影碟出租等项目，以服务路过市民、周边居民为主，也有商家沿袭传统经营习惯，在一固定的街道自发形成的一些规模较大的专业街，如文明大道东段的汽配，西段和客家大道的汽车销售，章江北大道的餐饮娱乐，大公路西段的招牌制作等。由于各条街道的位置、地形、道路宽度、交通管制等情况各不相同，此类商业街的繁华程度、租金水平等均出现了较大的差异，总体上的共性是：经营品种受区位、商业传统等各方面因素的共同作用，显得门类繁多，丰富多彩，人流量适中，有部分街道的商铺有空置现象，经营时间普遍在白天，租金水平适中。

社区级商业街主要是在大型居住区内的一些临街门店，包括老城区的西津路、解放路、章贡路、中山路、赣江路、东郊路等道路，其经营特点是：以生活服务类项目为主，多为餐馆、理发、水暖器材、超市等，以服务区域内的居民为主。总体上的共性是，经营品种相对单调，人流量少，消费者以周边社区居民居多，商铺多有空置现象，经营时间只在白天，租金水平属于最低的一档。

专业街区是指专业用于特定用途的市场。包括赣南贸易广场、水东农资大市场、建材大市场、南北蔬菜大市场、摩托车市场等。此类市场的特点是规模大，门类齐全，交易品种繁多，并且是批零兼营，对客户的吸引力极大，租金水平较为稳定。由于用途专一，变通性较差，往往受到本地市场容量的制约，在供过于求时，店面往往大量空置。专业市场中，批发业务往往占据了商家营业额中的大部分，现在，信息技术正在迅速改造传统产业，网上购物等新的商品流通形式层出不穷，也将会对传统的销售形式产生一定的冲击。

市级商业街上的店面由于受众人关注，生意好做，往往是一铺难求，租金价格极高，投资此类商铺的回报是非常可观的，市场风险极小，从长期来看，要注意税收方面征收所得税等税费、城市重心缓慢南移造成新的市级商业物业出现的风险。区域级商业街遍布市区，租售价格适中，拥有大量稳定的承租客户，由于街道的优势各不相同，商家的经营项目可以灵活多变，抗风险能力较强，回报虽不如市级商业街，但经营风险极小，适合投资。社区级商业街市场容量太小，理论上从事什么生意都不好做，但租售价格低廉，适合一些小南杂店等去精耕细作，投资的价值不大。专业街区的运作，一定要和本地的现实或潜在市场容量相协调。如果这个工作做好了，专业市场的运作将会比较顺利，租售价格可以保持在合理的范围，投资此类物业回报也是比较可观的，反之，空置现象将不可避免，到时就有投资失败的可能了。

返回顶部

公司动态：

一、承接拆迁估价业务。

    2006年6月，我公司经过多轮竞争，最终从众多竞争对手中脱颖而出，独家承担了赣州经济技术开发区105国道部分路段(客家大道至新世纪大道)房地产拆迁估价业务。这既是开发区领导对鼎信的肯定和信任，又是公司坚持树立公司品牌、努力提供高效服务的回报，是拓展业务范围的重要成果，增加了公司在估价业务上的市场份额。

二、举办第4期置业投资大讲堂

    2006年6月18日，鼎信购房俱乐部举办第4期“置业投资大讲堂”，本次讲座特邀市住房公积金中心专家作“如何办理公积金贷款”的专题讲座，50余名客户参加了此次讲座。“置业投资大讲堂”活动以讲解购房知识，宣传政策法规，发布市场资讯，热点问题透析为主题，目的是为丰富广大消费者购房知识，了解市场行情和动态，让老百姓“放心、省心、舒心”置业，参加讲座的客户普遍认为参加这样的讲座很有意义，学到了很多购房置业投资的知识。第5期讲座将于8月中旬开讲。

返回顶部

2006年度赣州市区主要路段租调查表