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(2006年10月)03期
编者的话：
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本期目录：
1、政策动态：赣州市政府办公厅下发《关于贯彻落实(国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知)的实施意见》
2、估价师视点：2006年赣州房价趋势分析
3、市场动态：
3—1、直管公房改革，租金大幅提高
3—2、房地产中介服务机构实行记分考核
4、2006年赣州市商品住宅价格调查表
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政策动态：
《关于贯彻落实国务院…关于调整住房供应结构稳定住房价格…实施意见》的通知解析
据报载，为切实做好调整住房供应结构，稳定住房价格的各项工作，结合赣州市中心城区实际情况，8月7日，赣州市政府办公厅下发了《关于贯彻落实(国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知)的实施意见》的通知(以下简称《通知》)，从十个方面调整住房供应结构，稳定住房价格。内容包括：
一、编制住房建设规划
二、调整住房结构比例
三、进一步发挥税收政策的调节作用
四、严格执行房地产信贷政策
五、增加中低价位、中小套型普通商品住房土地供应
六、合理控制房屋拆迁规模和进度，规范拆迁行为
七、进一步规范房地产市场秩序
八、继续抓好廉租住房、经济适用住房建设
九、加强房地产市场监测和信息化建设
十、坚持正确的舆论导向
这一次的《通知》，是市委市政府调整住房结构、稳定住房价格的一项政策套餐，是对国务院相关政策的具体落实，也是促进赣州市房地产行业健康发展的一项重要措施。主要内容有：
1、调整住房结构比例的措施。《通知》规定，2006年6月1日后供地进行住房建设的项目，遵循城区综合平衡、总体达标的原则，每年建设的90m2以下中小套型住房面积不低于城区住房建设总面积的70％。(注：根据建设部9月13日公布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中的解释，套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。)2006年6月1日前已取得土地使用权的商品住房建设项目在2006年12月31日前仍未开工建设的，要收回建设工程施工许可证和建设工程规划许可证，并根据新的要求进行套型调整，增加中小套型住房的数量。否则，不得核发商品房预售许可证、建设工程规划竣工验收合格证、房屋产权证。
2、调整土地供应的措施。为从源头上调控好住房供应结构，《通知》对于建设用地的取得及开发过程，做出了详尽的规定。
科学编制年度用地计划，合理确定房地产开发土地供应规模。保证中低价位、中小户型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，要将改变用地性质建设商品住房的用地主要用于建设中低价位、中小套型商品住房。
结合当前的实际情况，调整、创新建设用地的出让形式。中低价位、中小套型的土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法以招拍挂的方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目的供地。
加大对闲置土地的处理力度。开发企业取得出让土地使用权后，必须按规定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。由于受让方的原因，一年未动工的，征收20％的土地闲置费；满二年未动工的，无偿收回土地使用权；虽按合同约定时间动工建设，但开发建设面积不足l／3或投资额不足1／4，且未经批准终止开发建设连续满一年的，按闲置土地处理。
随着《意见》配套办法的逐步实行，对于赣州房地产业的影响意义深远，将在住宅价格、户型结构、开发方式、盈利模式等方面发生重大变化，改变房地产行业的游戏方式，引导房地产行业步人新的发展阶段。对政策推行后房地产业可能发生的变化，我们以估价行业的专业视角，作些简要分析。
土地价格升幅减小。现在，土地市场存在一个十分不好的现象，有的开发商拿到土地后，不是立即进行开发建设，而是利用种种借口把土地囤积起来，坐等土地升值，这种行为在全国的房地产业内，是一个公开的秘密，并一直为开发商带来大量的财富。但是，这种行为长此以往，就打乱了政府的供地计划，在房价稳定时期，人为制造出供应紧张局面，抬高房价，在房价波动期，容易引起土地供应大起大落，加剧房价的动荡局面，最终不利于房地产业的长期发展。《通知》出台后，手里有地的开发商必将做出选择。资金充裕的，只能努力做好项目，在限期内将项目建成出售；资金短缺的，只能寻求合作方或者将土地售出；只想炒地而无力运作项目的，将面临极大的压力。经过此轮整顿，估计炒卖土地的现象将会减少，大量滞留在开发商手中的土地必将在短期内开工建设，土地供应会更为宽松，将有效减缓地价上涨幅度。
住房供应结构趋于合理。赣州市近年来城市发展较快，城市新增人口增长较快，这其中又以年青人居多。近年来的商品住房，越来越趋向于大户型，高档次、高售价的精品路线。开发商都是十分聪明，富人的钱好挣，只要在小区内多做些会所、名木、泳池之类的豪华设施，你一平米多加上几百元他也乐意买单。开发什么样的商品房，本是市场本身的事，政府元可厚非。现在的情况是开发商们都喜欢在大面积户型的住房内聚众扎堆，大型的住宅小区不说，即使是二、三栋的小楼盘也要把户型做成120m2以上，就以一套当下面积偏小的120m2住房为例，按当前适中的房价1800元／m2计算，加上3至5万元的普通装修，总价达到25万元上下，以当前赣州市在职职工1万元／人·年的平均年收入计算，要一对夫妻12年的工资收入才能支付。市面上小户型住房的真空，逼得想买房的人往大户型住房上去。千军万马过大户型的独木桥，家底殷实的当然没有问题，人家全当投资了!可条件差的就苦了，条件稍好的节衣缩食勇当房奴，脸皮厚的四下举债债台高筑，不孝顺的就沦为啃老一族……虽然和发达地区相比，赣州市的住房价格还不是太高，但是住房供应的结构问题却是相同的。政府即时修正房地产业发展过程中出现的偏差，采用土地供应和规划约束的强制手段，适时提高中小户型住房的供应，丰富住房市场的品种，满足中低收入、年青人的安居需求，这是非常及时和必要的。
房价仍将高位运行。去年以来，铜材、铝合金、人工费等都出现了大幅上涨的现象，2004年以来的建设用土地价格更是成倍上涨，现在的房地产业，开发成本显著提高，低房价时代已是一去不复返。在维持售价高水平运行的情况下，增加中小户型住房，已成为降低购房门槛、满足居民购房需要、增加城市吸引力和凝聚力的重要措施。从房地产业自身来讲，在政策的引导下将开发住房的结构向中小户型转变，可以尽一步扩大购房群体，延长房地产业的繁荣时期，增强城市吸引人口的数量，为整个城市经济的兴旺发达开创良好局面，最终为房地产的发展带来稳定持久的发展态势。
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估价师视点：
赣州房价走势分析
文／评估部：唐欢
这两年对于中国房地产业而言是不平凡的两年：先是去年抑制投资的宏观调控政策、然后是今年“国六条”的出台，加之最近银行基准利率的上调，难怪大家都称今年为”房地产政策年”，而所有关于新政策又都集中到了一个焦点上，那就是——房价在不断上涨!
房地产，作为“衣、食、住、行”中的重头戏，关系到每个百姓的切身利益，这也正是为什么房价会成为讨论焦点的原因。就拿我们赣州来说，新房房价从2004年初的均价1200元／m：，涨至2005年底的均价2000元／m2，而到了今天，我们随便走人章江两岸的哪个售楼部，问到的均价都在2500左右，还是概不打折的。这个价位让人咋舌，也令普通工薪阶层望而却步!
新房价格在人们疑惑和等待的目光中一路飙升，让消费者的观念不得不随之转变，眼光逐渐聚焦到二手房市场中来。供求关系决定市场的经济规律，加上老城区可供挑选的新楼盘太少，二手房市场行情自然就在人们的关注中水涨船高了!位置稍好一些的，成新在95年以后的房子，房价基本突破了1800元／m2。虽然国家在意识到这点之后开始出台宏观调控政策，提高了二手房的交易税费，但就像曾经的“8．31土地大限”对新房价格的撼而不动一样：提高二手房交易税费的政策使得交易成本增加，从而进一步推动二手房价格的上涨，调控的招数又一次在市场面前下败下阵来。
那么，赣州的房价当真就这样畅通无阻的往上攀升吗?答案当然是否定的。
从发达国家的成熟市场来看，过去二三十年都有巨大的涨幅，可是，具体到上涨的过程，都是一个螺旋形上升的过程，有涨有落，显现出很强的周期性。在我们赣州也是一样，目前市民的收入增长幅度远远低于房价上涨幅度，所以，作为消费者一方来讲，房价能跌下来就最好。对于房地产开发商来说，房价暴涨，也是他们不愿看到的结果。因为房价过快增长虽然能让地产商手中的土地狠赚一笔，但下一步就会导致地价同步上扬，过高的地价和因此导致的资金占用将大大降低房地产企业的资本回报率。而对于把房地产作为一项投资的炒家就会更理智的去分析这个市场了：人市的最佳时期已经过去，现在要抓紧时机抛出手中的存货，在吃进就要斟酌再三了。
再看看我们赣州这一两年竖立起来的一个个楼盘，规模越来越大，品质越来越高，每个楼盘都有几百套，供应量几乎超过了前10年的总合。这么多的房子能全部消化吗，就算有赣南十八县这么个大后方，可是我们也要知道，各个县的房地产市场也都是一派繁荣啊。
都说我们学房地产的是理论派，搞开发的才是实战派，这话有一定的道理。也正因为如此，资金成本对于开发商而言就更有切肤之痛!无论财力多么雄厚，搞起开发来都是超负荷运作，借用银行的钱来生自己的钱。可这块明里暗里的运作成本可是不低的，一个楼盘拖上个两三年，没几个人能承受得了。
所以，无论是从供需双方的心理来分析，还是从市场供应量的角度分析。同时再辅以政府的宏观调控政策，房价上涨的幅度将趋缓。虽说这些政策的效应并没有立即显现，但这些措施都是全方位的：从源头上控制土地取得，过程中调控贷款利率，终端提高交易税费和消费贷款利率，逐步加大实施力度，相信能让房价回归理性!
所以，笔者在这里大胆的做出预测：老城区(河套内)和水南新城区房价上涨的幅度将进一步趋缓；而杨梅渡片区、站北区、经济开发区的房价，由于目前单价相对较低，且户型经济，还会有小幅的上涨空间，甚至个别品质高的楼盘还可能和水南新城区持平。
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市场动态：
直管公房改革，租金大幅提高
经市政府批准，酝酿已久的《赣州市中心城区直管公房(住宅)租赁制度改革方案》已正式出台，将于2006年10月1日起施行。
一、改革范围
赣州市老城区、章江新城区、赣州经济技术开发区等中心城区内所有由房管部门经租管理的直管公房(住宅)。不包括章贡区其他建制镇。
二、改革主要内容
l、公房管理实行租赁合同制。废除公房租赁证(房折子)，重新签订《赣州市直管公房住宅租赁合同》，明确租赁期限、用途、价格等事项。对不具备直管公房租赁资格的，解除与原承租人的租赁关系，清理转租转让行为，建立直管公房腾退制度。
2、实行新的租金标准。改革后的基本租金由折旧费、维修费、管理费、税金、利息等五项因素组成。此次租金调整按基本租金的50％收取。各类结构房屋租金价格见下表。
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新旧租金对应表
地段划分标准说明：
一类地段——河套内西郊路，文明大道西段以东，西津路、章贡路以南，濂溪路、中山路、赣江路、东郊路、八一四大道以西，关刀坪、章江北大道中段以北。
二类地段——河套内除一类区域以外的其他区域。
三类地段——章江新城区和赣州经济技术开发区。
房地产中介服务机构实行记分考核
为维护良好的房地产中介市场秩序和消费者合法权益，推动房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构依法诚信经营，严格自律，赣州市房管局制定《赣州市房地产中介服务机构经营行为记录管理制度》。
凡经房地产行政主管部门履职过程中发现、执法查处和有关部门函告，或通过群众投诉、举报、媒体曝光等不良经营行为，均记人该机构信用档案。档案记分周期为1年，保留时间5年，不良经营行为一经认定，在5日内由当地房地产行政主管部门书面通知该机构，15日内报送市房管局备案，及时向社会公布和更新。
记分卡制度分良好、不良行为记录，分别记录其经营行为档案。
对良好经营行为的记分标准，根据不同的行为记0．5至3分／次。不良经营行为的记分标，按其不良行为的性质、程度等情况，分一般、严重、特别严重三个类别。良好与不良经营行为记分不能相互抵消，其记录将作为机构当年企业评先评优、资质年检的依据。
对有不良经营行为记录的中介机构，将视记录情况，给予警告、黄牌警告、直至报送上级房地产行政主管部门注销其资质，并在媒体上予以公示。同时，对记分周期内无不良记录的中介机构，授予年度“诚信企业“牌匾。
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2006年度赣州市商品住宅价格调查表
2006年9
房地产综合服务专家
●房地产估价服务专家
●二手房买、卖服务专家
●楼盘策划、销售服务专家 |
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