鼎信房地产-房产评估

为更好地服务于合作伙伴，提供附加服务、增值服务、延伸服务，建立起同银行的咨询互动平台，为银行信贷(风险)管理部门及时提供房地产方面的最新政策法规、市场动态、估价知识、抵押知识，方便银行相关人员及时了解市场、政策信息，更好地防范信贷风险。为此，我公司利用自身的专业优势、熟悉房地产市场信息的优势、二手房交易平台的优势，编印评估资讯内部专刊，每双月一期赠送给银行信贷(风险)管理等部门及相关职能部门，希望大家不吝赐教，为办好资讯提出宝贵的意见。

主办：江西鼎信房地产咨询评估有限公司地址：赣州市健康路23—11号二楼

近日，为加强对房地产估价机构的监督管理，就实际运行过程中出现的有关问题，建设部作出通知如下(全录)。各省、自治区建设厅，直辖市房地局，新疆生产建设兵团建设局：
《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号，以下简称《办法》实施后，对规范房地产估价机构行为、维护房地产估价市场秩序、保障房地产估价活动当事人合法权益，发挥了重要作用。为进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，现就有关问题通知如下：
一、健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案。要按照《办法》和《建设部关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号)的要求，建立并公示房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，及时更新信用档案信息。房地产估价机构资质许可机关、初审机关(简称许可机关、初审机关，下同)应当根据信用档案公示的内容对房地产估价机构的资质申报材料进行审核。
二、加快电子政务建设，启用房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统，规范行政许可行为。要通过房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册管理信息系统，办理房地产估价机构资质核准和房地产估价师注册申请、初审和审批工作。
三、保证房地产估价机构资质初审和审批工作的公开透明。初审机关在提出初审意见前，应当将申请机构名称、法定代表人、专职注册房地产估价师等信息在初审机关信息网及许可机关信用网上公示10天，认真听取社会、业内意见。对反映的问题，经认真调查核实后，方可出具初审意见。许可机关受理申请后，应当将申请机构名单及时在许可机关网上公布，依法组织专家评审，接受社会监督。
四、建立资质升降衔接机制。申请延续原资质未获核准的房地产估价机构，应当自不予延续许可决定做出之日起至资质有效期届满前，申请核准相应资质等级；逾期不申请核准相应资质等级的，再次申请时，按新设立的机构对待。未申请资质延续或被撤回资质的房地产估价机构，不再具有房地产估价机构资质，不得从事房地产估价活动：重新申请核准资质的，按新设立的机构对待。
五、简化变更注册手续。房地产估价机构名称获准工商登记变更后，向许可机关申请变更机构名称时，应当一并申请办理本机构注册房地产估价师执业单位名称变更手续。许可机关应当一并办理。
六、加强估价报告及相关资料管理。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。
七、加强房地产估价业务日常监管。建设(房地产)行政主管部门、房地产估价行业组织要建立房地产估价报告定期抽查制度，制定房地产估价报告评审考核标准，实地检查房地产估价管理制度执行情况、房地产估价档案管理情况，并将检查结果记入信用档案向社会公示。
八、加强房地产估价机构资质日常检查和管理。在日常监管工作中，发现房地产估价机构不符合《办法》，规定的相同资质等级条件的，应当按照《办法》的规定，责令其限期改正；逾期不改的，撤回其资质。对违反《办法》规定有禁止行为的机构，依《办法》严肃处理。
九、加强异地执业管理。房地产估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的，完成估价业务后，房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设(房地产)行政主管部门留存房地产估价报告备查。
十、加强房地产抵押估价管理。各地在办理房地产抵押登记时，应当按照《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98条)的规定，要求申请人提供抵押当事人议定房地产抵押价值的书面协议，或者具有房地产估价资质的机构出具的证明抵押房地产价值的估价报告。
十一、规范分支机构的设立。二级、．三级房地产估价机构不得设立分支机构。各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点(站)”等机构。在《办法》实施前，二级、三级房地产估价机构已设立分支机构的，应当在2007年3月底以前完成整改工作。
十二、坚决查处房地产估价领域的商业贿赂。房地产行政主管部门和房地产估价行业组织要主动与相关部门和行业组织建立情况通报、信息共享的工作机制，依法严肃查处通过贿赂、回扣等不正当手段获取房地产估价业务的行为，创造公平、公正的执业环境。
十三、充分发挥房地产估价行业组织的作用。房地产估价行业组织应当加强行业自律管理，尚未建立房地产估价行业组织的地方，要尽快组建。中国房地产估价师与房地产经纪人学会要与地方房地产估价行业组织密切配合，组织对会员开展互检互查工作，并将检查结果向房地产行政主管部门通报，向社会公示。
近期，各级建设(房地产)行政主管部门要按照通知精神，结合整顿规范房地产交易秩序工作部置，对房地产估价机构开展一次实地检查，切实规范房地产估价市场秩序。各省级建设(房地产)行政主管部门要在2007年3月底以前将检查情况报我部住宅与房地产、业司。

别墅用地、低密度、大套型项目(高于1 44m2／套)
分别被列入禁止、限制用地项目目录

近日，国土资源部等部委联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。在《禁止用地项目目录》中，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心等用地项目被明令禁止。在《限制用地项目目录》中，和城市建设相关的内容有：(1)、城市广场用地面积设立上限。即小城市和建制镇1公倾，中等城市2公倾，大城市3公倾。(2)、机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐项目，主题公园(影视城)，仿古城、低密度大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0，单套住房建筑面积超过144m2的住宅项目)，公墓项目，机动车训练场项目被列入限制用地项目，禁止占用耕地，并不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。(3)、党政机关新建办公楼项目时，中央和地方省级党政机关新建办公楼项目须经国务院批准，省级以下党政机关新建办公楼项目须经省级人民政府批准。

近年来，房地产抵押评估业务随着各商业银行房地产抵押贷款数量的增长而迅猛发展，通过在建工程抵押，抵押人获得所需投资建设的资金，抵押权人获得在建工程的抵押权，从而降低贷款风险，促进了房地产业的发展。但由于银行信贷人员、房地产估价人员没有很好的掌握在建工程抵押的特点和关键点，从而导致很多在建工程抵押贷款的债权出现多种变数，增加了银行的贷款风险，给评估中介机构也带来了许多负面影响。现结合工作中的经验及心得体会，就在建工程抵押评估中的风险及应对方式作出如下分析。
一、在建工程抵押贷款风险的分类及应对方式
1、建设工程价款优先权的风险
《合同法》第2 8 6条明确规定了工程承包人对发包人未按照约定支付的工程款享有优先受偿权。2 0 0 2年最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中进一步明确了建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。同时，该解释还对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算：明确了建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。按照上述规定，在建工程承包人的工程价款优先权作为法定的优先权优于当事人约定设立的银行在建工程抵押权，实践中经常导致银行的抵押权处于有名无实的境地，甚至有些开发商还与承包人串通虚构工程款损害银行的利益。
为了防范在建工程承包人的工程价款优先权风险，首先，选好贷款支持项目是必要的，银行要选择资信良好的开发商、开发前景好的工程项目进行支持；其次，要有选择地做好以下防范措施：一是在放贷前要求抵押人提供其与承包人签订的《建设工程合同》，了解工程价款、约定的竣工期限等情况；二是评估机构须要求抵押人提供工程价款已经支付的证明；三是要求提供建设工程承包人自愿放弃工程款优先受偿的书面承诺，如承包人是开发商的关联企业，则最好要求承包人对贷款承担连带责任；四是严密监控贷款
资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于该在建工程项目，及时了解工程款的支付进度；五是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实，必要时可向法院要求以第三人身份参加诉讼，以维护自身权益。
2、房屋预售和消费者购房优先权的风险
房地产开发商为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，按照各地房地产管理办法的规定，当该房屋进行预售时，该房地产已设定的抵押权必须先予以解除。而一旦解除抵押，作为抵押物的土地连同房产被逐步分割出去以后，银行的抵押权就逐步落空。因此，此时必须要做好监控开发商预售房屋的工作，确保预售回笼款能及时归还银行的贷款。如无法或难以监控开发商的预售款回笼，则可先要求开发商向银行归还与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保，然后再解
除预售部分房地产的抵押权。
此外，在开发商预售房屋的过程中，还要防范消费者购房优先权的风险。最高院在
《关于工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说只要消费者在购买房屋时，支付了全部或大部分(目前法院通常界定5 o％以上为大部分)购房款，即能保证其可以取得该房屋的权属，无须担心被承包人拍卖该房屋并以拍卖所得价款优先受偿工程款。既然消费者的优先权优于工程价款优先权，而工程价款又优先于银行抵押权，那么，消费者的优先权当然更优于债权银行对该房地产设定的抵押权。因此，如果开发商将抵押给银行的预售房地产卖给了消费者(按照担保法司法解释的规定，开发商出售已办理抵押登记的房产，只需负告知抵押权人和受让人的义务)而消费者又支付了全部或大部分购房款的，则银行的在建工程抵押权根本无法对抗消费者。对此，首先要对开发商的售房行为进行严密监控，要求开发商以售房回笼款归还贷款，防止开发商挪用；其次可要求开发商指定消费者在银行办理按揭业务，从而一方面能监控售房款回笼还贷，另一方面又可取得消费者按揭房屋的抵押权。
3、在建工程的价值风险
在建工程抵押评估中利润的确定，应当参照当地平均水平求取；专业费用及利息都有相应的标准，但利润的求取差别很大，利润与开发商的开发用途有着极其密切的关系。用成本法或假设开发法综合计算出来的价格结果会产生较大的差价，除楼面地价差别外，主要由开发用途不同，而实现的利润相差极远所产生的。通常商业用房利润远高于普通住宅，工程越近竣工，利润也越接近预期的开发利润水平。所以，在建工程的抵押评估中利润的确定应根据抵押物的用途、工程进度、状况等不同酌情考虑。
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因此其价值要远远小于已经竣工验收的房产，以其作为抵押物，在处置变现中会存在一定风险。同时，在建工程往往还存在拖欠土地出让金、补偿安置费、拆迁费等问题，均会对银行的抵押优先受偿权造成影响。对在办理在建工程抵押贷款评估时，评估机构要进行严格的审查，包括：”四证”是否齐全、土地出让金的数额及其缴纳的情况、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、分项工程验收合格证明、分施工进度和工程竣工日期等。在评估方法上，根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备安装工程、内外装修、附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路一般会分三种情况考虑：①完成在建工程±0以下的，以取得土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估，但对其利润的界定，应注意考证其项目的未来风险系数。②完成在建工程±O以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、利息、利润等用假设开发法进行评估。③已竣工验收，尚未领取《房屋所有权证》的在建工程。可采用类似于存量房地产进行评估。但结合当地的在建工程评估，对于尚未完成主体50％工程项目的，应该尽量采用成本法加以考虑。
4、在建工程的权属瑕疵风险
担保法规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。由于在建工程尚未办理产权证，其所有权处于相对不确定的状态，存在发展商在办理抵押之前已私下将房产转让或抵债或已作为回迁房的可能，从而导致在银行行使抵押权时发生抵押房地产产权有争议而导致抵押无效的风险。为此，以在建工程抵押时一定要加强对在建工程权属的审查，查看权属证书的原件是否齐全，防止开发商以其不具有所有权的房屋设置抵押而导致抵押无效。
5、在土地抵押转为在建工程抵押过程中的登记风险
在房地产开发贷款中，一般先以项目的土地使用权设押，待项目需办理预售许可证时则先解除土地抵押，然后再办理在建工程抵押。在此过程中，如果操作不当，将会使银行的抵押权落空，因此要特别注意落实从土地抵押转换为在建工程抵押的登记手续。首先要到登记部门查明抵押物是否被司法部门查封，如果被查封，则不得办理在建工程抵押登记手续，而只能要求借款人归还贷款或依法起诉要求行使土地使用权的抵押权。若抵押物没有被查封，那么在办理新的抵押手续过程中，最好由借款人提供其他担保；如确
无其他担保，应提前准备好全部变更登记的材料，缩短无担保的”真空”时间，力求使变更登记手续在最短的时间内完成，同时做好保密措施，防止抵押人的其他债权人获悉后通过司法途径查封抵押物。??
6、政策及市场风险
在建工程作为房地产的一种特殊类型，其价值量大，占用资金多，持续时间长，对政策及市场变化的敏感性较强。
当前，由于房价上涨过快，近三年来全国各地房地产价格持续上涨，房价已经被新闻媒体将其和教育、医疗并列为最为老百姓不满的三件大事。国家对于房地产业的宏观调控力度开始不断加大，出台了提高预售门坎、增加交易税费、限户型等一系列措施，房地产企业的生存环境开始趋于严峻。房地产开发商中，资金实力不强的、项目运作能力差的中小开发商将面临资金链断裂的风险。此外，累积多年的房价上涨，已明显透支了今后房价上行的动力，房价将在高位面临较大的变数，房屋持有人特别是拥有多套住房的业
主，普遍心态日趋浮躁，市场存在着房价下行的预期和动力。
7、处理在建工程的风险
由于估价时点与处分抵押物的时点至少相隔一年以上(甚至更远)，在经济波动幅度大、宏观调控的不断深人、开发商融资环境越来越差、抵押价值高、贷款周期长、利率变动大的条件下，极具有风险。考虑处置抵押物是属强制行为，是一个不完全的公开市场，时间周期短，快速变现较难。房地产不同，其变现难易程度也不同。房地产所处的位置不同、类型不同、市场需求状况不同、其变现能力也不同，抵押物变现等风险因素调整值在一定范围内变动，通常为市价的10％至30％。应根据具体抵押物的不同状况进行分析，从而使调整值具有一定的可靠性。
以上为笔者在做评估业务过程中总结的几点心得，所见极为粗浅，与众位共同探讨。

(鼎信评估部供稿)

在“2006年全国房地产经纪评估结果暨行业发展峰会”上，鼎信房地产公司荣获“全国房地产优秀经纪机构”称号，同时公司总经理赖纪光荣获“全国优秀注册房地产经纪人”称号，此次峰会于10月3 1日在庄严的北京人民大会堂举行，会上公布了一批经营规范、守法诚信、业绩优良的房地产经纪机构和房地产经纪人，并在会上进行了隆重的颁奖仪式，这次获奖的单位和个人是由各地房地产主管部门、省建设厅推荐，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会评审并在网上公示后最终评定的。据悉，获此项殊荣的单位江西省仅有三家，鼎信房地产是赣州唯一获奖的机构。此次颁奖活动旨在配合全国性整顿规范房地产交易秩序工作，树立行业榜样，引领整个房地产中介行业的规范发展。

中国建设银行江西省分行为营造“真情服务百姓，发展再上台阶的环境氛围，开展了“优质合作中介机构”评选活动，从机构的资信实力、管理水平、市场份额排名、对建行二手房贷款业务的贡献方面，对全省各地建设银行支行推荐的16家中介机构进行了认真的评比，筛选，从中评出了6家“优秀合作中介机构”，鼎信房地产是赣州市范围内唯一获奖的房地产中介机构。

    2000年8月，为了共同的目标，几个对未来充满希望与憧憬的年轻人共同创立了“江西鼎信房地产咨询评估有限公司”。
    6年的时间，风风雨雨的历程，我们与您同行，一路走来。鼎信房地产以崭新的活力与出色的业绩被业界及赣州市民广泛认可。“全国优秀房地产经纪机构、省建行优质合作单位、赣州市开发协会理事单位……”这一项项殊荣既印证了鼎信房地产专业优质的服务，也体现了业界及所有客户朋友对鼎信的信赖和支持。
    为庆祝公司的6周年生日，同时也为了感谢所有一直以来关心着我们的朋友们。鼎信房地产经研究讨论后，决定于12月中下旬开始推出“鼎信房地产成立6周年庆典暨感恩系列活动”。
活动的主题：人本、责任、感恩心
系列活动：
一、正式成立“鼎信房地产爱心慈善基金会”，筹集爱心基金。通过区团委、妇联等有关单位及其它社团组织寻找贫困学生，以结对子的形式对贫困学生进行帮扶。为创建合谐社会、关爱下一代，尽上一份自己的责任。
二、为了使广大市民更好的掌握置业投资知识，预测房地产的发展态势，公司将于12月中下旬举办一次社会公益活动——“购房俱乐部大讲堂”。届时将邀请金融机构有关人士与我公司置业专家共同为大家解析有关政策知识与购房置业知识。
三、召开购房新老客户联谊坐谈会，大家欢聚一堂，共同交流探讨购房心得。届时将对所有到场的客户朋友们奉上精美礼品一份。
四、于2007元月上旬出版一期《鼎信房地产资讯》（公司成立6周年纪念特刊），为引领赣州市房地产的健康发展贡献一份力量。
五、每周二《赣州晚报》刊登的房源信息广告改为“购房置业投资知识简介”，为朋友们解答购房疑问、分担置业烦恼。同时为了感谢大家对鼎信公司的支持，公司决定，于2007年1月底面向社会推出“读报大抽奖活动”，届时所有集齐10张的朋友都将有机会参加读报大抽奖活动，奖品为：25寸彩色电视机、手机、DVD等，此项活动的全过程将由公证处进行公证。
六、对公司所有购房老客户进行一次拜访，并赠送精美挂历一份；对物业管理公司、社区值班室、居委会及帮助过我们的其它有关单位进行一次真诚拜访，并赠送精美挂历。
七、印刷3000张中奖新年明信片。为每一位我们服务过的客户、有关单位人员及公司员工的亲朋好友，邮寄送上我们一份最真诚的祝福，感谢大家对我们工作一直以来的支持。
    春夏秋冬的轮替，代表着一年又一年的过去，在过去的日子里，鼎信房地产因为你们的热情支持而茁壮成长，真诚的感谢所有关心我们的朋友们。
    2007年，将是新一年的来临，同时也是鼎信人迈向明天的新的开始，我们将用充满热情的心去迎接更加美好的明天，用我们感恩的心去回报社会，回报您（我们真诚的朋友们）

鼎信公司核心价值观(公司“十二字方针")淙刻内涵诠释
(解释、说明)

△诚信：即诚实守信。诚，即真诚、诚实；信，即守承诺、讲信用。诚实守信是中华民族的传统美德，几千年来“一诺千金”、“一言九鼎”的佳话不绝于史，广为流传。诚信是做企业、做人的根本，这个标准做不到，一切无从谈起。因此，公司的经营理念定为：“一言九鼎(意为说话算话)、至诚至信(意为最诚最信)”。市场经济是信用经济，但是当今社会却大量出现短期功利、浮躁、不诚信的社会现象，许多企业和个人为了利益根本不讲诚信，诚信己变成一种稀缺资源，一个企业或个人一时遵循诚信不难，难的是要多年或一直坚守诚信，企业或个人要将诚信变成稀缺资源需要多年的积累，而丢失它随时都有可能。公司6年来一直坚守诚信原则，已积累了一定的“诚信资源”，我们每位员工应继续珍惜好这种资源。员工对企业的忠诚，企业对社会、国家的忠诚都是诚信的重要表现，遵守职业道德也是诚信的一种重要表现。就个人而言，诚信是一种品行，是高尚的人格力量；就企业而言，诚信是宝贵的无形资产，是品牌企业的根基；就社会而言，诚信是整个社会正常的工作、生活秩序的根基；就国家而言，诚信是良好的国际形象。
△责任：即责任心，责任感、责任意识。企业和个人都有多重角色，因此，也有多种责任(如：下属之责任、领导之责任、做父母之责任、做儿女之责任、对社会之责任等等)，一个企业或个人如没有一点责任心的话，也就没有使命感，这样，可以肯定什么事都做不好。特别是主管以上的领导，责任越大，就越要有责任感、责任心，才能把各项工作做得更好，才能对得起自己的下属和公司。我们每个人都应当敢于主动承担责任，对自己的行为负责，个人在社会上如没有一点责任心的话(如对父母的责任)，一切都免谈!对有恩于我们的人进行感恩(感恩有多种形式)，也是一种负责任的表现。△人本：即人的本质、做人的根本、以人为本，人性化管理、人性化服务。作为管理者，要做到以人为本，人性化管理，首先要理解人性，要懂得尊重人，关心员工，深切地了解员工的需求，并让员工满意，学会主动了解人、换位思考理解人，做企业即做人、做人才、做人性化管理。作为员工，首先应学会感恩(感恩既是做人的起码要求，又是必备要求)并且应人性化为顾客服务，人性化换位思考问题，也就是要设身处地的站在顾客角度去思考一些问题，为顾客着想，为顾客解决问题，尽最大努力让顾客满意。我们每人都有“七情六欲”，有5大层次动机需求(即生理、安全、社会、尊重、自我实现需求)都是“经济人”、“社会人”、“理性人”、“感性人(性情人)”、“自利人”，人与人之间都是互相的，你要人家对你怎么样，你首先要对人家怎么样。人与人在一起时间长了，都会产生一定的感情，要么好的感情，要么不好的感情。人从本质上讲都是自利的，但一个人不能太自私自利了(即过分注重短期、眼前利益)，应时刻考虑到别人的利益不能损害别人的利益，否则，自己最终(长远、长久)利益也会受到损失：并且不可能成功。在当今社会，有80％的人只会看重眼前短期利益，只有20％的人才会看重未来长远、长久利益，因此，成功的人也只是少数。
△创值：即创造价值，也就是为顾客创造价值，为公司创造价值，为社会创造价值。我们每个人都必须创造价值，否则都将会被淘汰，企业也一样，如果不能为顾客、社会创造价值，也一样不能生存发展下去。服务也能创造价值，我们公司创造价值的核心能力是专业服务(即专业+服务)，只有为顾客提供更多专业、优质、高效、便捷的服务，为客户创造价值，公司才能生存和发展。我们公司和每个员工都必须不断地加强学习与创新才能更好、更多地创造价值。
△共赢：即双赢或多赢，也就是互惠互利、共同发展。我们做人、做事都必须遵循这个原则才能长久，否则，就是“一锤子买卖”，不能长久，公司应考虑到的是股东层、经理层、员工层及顾客间的共赢。团队合作才能产生双赢或共赢，现代社会分工越来越细，相互之间的依存度越来越高，单凭个人“单打独斗”很难取得成功，只有相互合作(即您帮我，我帮您)，才能获得成功和更大的利益。否则，就会一损俱损。我们每个人都应树立共创、共赢、共享的可持续发展理念。

    经过搜集整理，2006年赣州市公开以挂牌、拍卖的形式，出让土地20幅，总面积951．76亩，出让金收入50223万元，成交均价53万元／亩。和2005年相比，出让金收人增加137％，出让土地面积增加138％，出让土地数量增加43％，成交均价基本持平。根据不同的城市功能划分及发展特点，可将所有出让的城市建设用地细分为章江新城区、经济技术开发区、河套老城区、站北区四大区域。
    章江新城区土地出让金收入16810万元，出让土地5幅，面积136．28亩，成交均价123．35万元／亩，其中商住用地成交均价104万元／亩。随着市政配套设施的不断完善，新区医院、新区小学、菜场等生活设施已陆续开工、交付使用，新区住宅价格全面稳步上行，带动土地价格同步增涨。从总体上看，章江新城的地价水平紧随河套老城区之后，发展潜力最大。新亮点是：
1l、土地价格、出让宗数、出让面积等指标全面上涨，涨幅温和。和去年的统计数字相比，出让金收人增加26％，出让土地宗数大增67％，出让土面积增加18％，土地成交均价小幅增加7％。
2、随着城市功能的转移承接，土地用途更加丰富。今年新推出了2宗商服业土地，都以140万／亩以上的价格成交，市场预期普遍较好，反映出章江新区作为全市行政、金融、服务业中心的城市定位日益深人人心，开发商、企事业单位等各方力量，开始按照城市规划的要求，同心协力、积极运作，逐步完善城市功能，将美好蓝图变为现实。
    赣州经济技术开发区出让金收入20736万元，出让土地10幅，面积646．32亩，成交均价32万元／亩，其中商住用地均价32万元／亩。由总体上看，开发区的平均地价水平处于全市最低状态，但发展潜力较大。其特点是：
1、土地出让金等指标大幅上涨，土地单价出现回落。和去年的统计数字相比，出让金收人大增460％，出让土地宗数增加233％，出让土面积激增820％，土地成交均价减少40％。开发区近几年的扩张速度较快，一方面大家看好开发区的前景，并为低廉的土地价格所吸引，踊跃购买这里的地皮，积极开发；另一方面，由于范围太大，基础配套设施难以短时间内建成，造成不同区域的地价差别极大。临近城区的杨梅渡片区、金岭路一建材市场片区，处在新城区和旧城区的结合部，生活配套较好，交通便利，又临近几大专业市场，外来人口众多，商业繁荣，房地产价格直追城区稳步上扬。造成地价水平也出现明显上涨，但其他片区开发水平明显滞后，地价普遍较低，城市化水平有待提高。
2、特色定位开始形成，工业发展潜力居全市之首。06年出让了2宗汽车4s店专用的商业用地。在迎宾大道两侧，广州本田、江钤汽车、现代汽车等为主的汽车专卖店已呈现组群状分布，基本形成以汽车专卖店为主的汽车专营市场区域。受市政府的大力引导，开发区的积极运作，大量生产企业开始人驻开发区，赣州酒厂、治金机械厂、华坚二期等大项目陆续开工建设，工业发展状况非常喜人。由于经济发展速度较快，吸引力增强，预计今后开发区的土地供应将稳步增加，土地价格也将稳步上行。
    河套内老城区出让金收入2665万元，出让土地3幅，面积18．86亩，成交均价(即商住用地)141万元／亩。其地价水平居全市之首，并且需求旺盛。由于可供地日益稀少，地价水平将长期保持稳中有涨的局面。
    和去年相比，出让金收人增加979％，出让土地增加50％，面积增加237％。由于去年只有零星的土地出让，成交价格没有代表性，土地单价没有可比性。06年的土地出让也相对较少，出让价格在四个区块中最高，这说明消费者对老城区的特有环境、成熟配套还是情有独衷的。预计今后除市政府计划实施成片旧城改造的的老城区外，将只有少量的调整出来的存量土地上市交易，价格也将维持高位运行的状态。
    火车站站北区出让金收入10012万元，出让土地2幅，面积150．3亩，成交均价(即商住用地)66．61万元／亩。06年是站北区的开发旺季，先后有多家楼盘集体人市，形成独特的火车站片区，很是火了一阵。但现在的开发重点只是集中在站前广场，配套设施也没有同步完善。由于火车站在城市中的地位特殊，今后将形成区域商业中心和居住中心，此区域的土地价格将会维持在较高水平。

悬念之一政策层面会否再亮“利器"
12月16日，国家某部委一位负责人的发言引起政策分析人士的格外关注。“有关方面·正研究采用多种手段保障房地产市场的健康发展，包括在住房的保有环节实施征税。”这位负责人说。事实上，伴随我国房地产市场的快速发展和投机行为的盛行，国内相关税收环节的不完善乃至缺失问题日趋明显。专家指出，国外十分重视对房地产保有环节的征税，而我国在房地产保有环节涉及税种近乎空白，“零成本持有’’的特征非常明显。
“如果征收物业税，将极大地提高持有不动产的成本，不仅从长远的角度来看可以优化住房结构，而且也将在短期内对打击投机、抑制房价起到重要作用。’’经济学者周天勇说。“利器”的针对性和作用力显而易见，政策信号也已释放。而利剑何时“出鞘”，成为悬于2007年包括今后房地产市场上的最大悬念。
悬念之二前期调控会否显现效力
专家指出，由于国家前期宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必然需要时间。“这是此前调控政策无法立竿见影的一个重要原因，也恰恰可能是明年包括今后房地产市场的最大亮点。”专家说。
根据国家在今年5月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的年度土地供应量，不得低于-居住用地供应总量的70％。来自国家和相关部委的信息表明，明年，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，着力解决中低收人群体的住房问题。目前，建设部发出“最后通牒”：目前尚未公布住房建设规划的城市，务必在12月20目前全面完成规划的编制、公布和备案工作；尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底
前建立并实施。
悬念之三地方政府“角色"有何变化
在飞涨的房价和膨胀的房地产业中，部分地方政府近年来扮演的“角色”耐人寻味：由于自身利益和眼前利益，过多过深地介人房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的“执行力”大打折扣。但是，在“利益的调整”和“严厉的问责”之下，这种情况有望在今后的时间内发生转变。自2007年上月1日起，根据财政部、国土资源部和央行三部委联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费往牧标准将在原有基础上提高一倍。另外，新政策还把那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地纳人征收范围，这无疑又给地方政府牢牢套上了“紧箍咒”。和利益调整齐头并进的是“严厉问责”。一个已经披露的信息是，2007年一季度，全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位将对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查。
悬念之四市场本身酝酿怎样“变局"
面对即将到来的新的一年，房地产业内部也将承受着调整和变局。一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的“资金链’’和“拿地”压力，市场的“逐出效应”将会显现。另一方面，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。同时，随着国家“将90平方米以下中小套型作为主流产品”战略的实施，国内住房消费模式、建设模式的转变将改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。更为值得注意的是，2007年及今后的房地产市场将不再是“疯狂游戏”的舞台。非法预售、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价等“恶疾”将受到空前严厉的打击。

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