赣州08年一季度市场调研报告

目录

第一部分08年一季度市场动态

第二部分一级市场分析

第五部分广告投放分析

第六部分论述

第一部分? 08年一季度市场动态
1.1 赣州市2008年一季度经济情况
据相关部门统计,截止3月31日，今年赣州市国税系统累计组织税收收入134740万元，同比增收28381万元，增长26.69%，完成省局国税局年计划任务的29.22%，完成市政府全口径税收目标的26.99%，其中，入库财政口径国税收入124390万元，同比增收29023万元，增长30.43%，完市政府财政口径税收奋斗目标的26.81%，顺利实现了首季开门红。
一季度，全区经济保持稳定增长。据初步测算，一季度全区实现生产总值266123万元，同比增长12.1%（按可比价格计算，下同）。其中：第一产业增加值6442万元，同比增长2.1%，第二产业增加值74008万元，同比增长8.6%，第三产业增加值185673万元，同比增长13.8%。
区属一季度生产总值100496万元，同比增长14.1%。其中：第一产业增加值5587万元，同比增长1.9%，第二产业增加值40590万元，同比增长12.6%，第三产业增加值54319万元，同比增长16.5%。第三产业的比重达54.1%，对经济增长的贡献率达64.93%，拉动区属经济增长9.16个百分点。今年一季度，我区经济继续持续、稳定、快速增长，为职工收入稳定增长提供了较好的基础和保障。
    一季度，章贡区城镇单位从业人员60358人，在岗职工58181人。我区城镇单位发放在岗职工工资总额35649万元，比上年同期增加5691万元，增长19%；在岗职工平均工资6068元，比上年同期增加1148元，增长23.3%。增长的主要原因是：1、2007年企业经济效益较好，年终奖金在今年一季度兑现；2、部分企业在冰灾中增加了岗位补贴,如供电、通讯、交通等单位；3、《劳动法》从今年起正式实施，国家对企业限定了最低工作标准，大部分企业都增加了工资。劳动者的利益得到了保障。
一季度，赣州居民消费价格总水平累计上涨7.3%，其中食品类价格上涨17.6%，拉动ＣＰＩ上升６.３个百分点，仍属结构性上涨。1至3月，居民消费品价格同比分别上涨5.7%、7.9%、8.4%，呈现出一条平缓上行线，表明市场价格总水平呈上涨态势。
从全省来看，1至3月，全省居民消费价格同比上涨8.3%，我市比全省平均涨幅低1个百分点。
分析：从总体上来看，赣州的经济正在健康蓬勃的发展。08年将迎来一个经济快速发展的热潮。有利于房地产行业的发展。职工收入的提高可以拉动消费，提高购房能力。为房地产发展提高源动力。但是CPI同时也在上涨，物价的上涨速度较快，居民的消费能力还是受到一定限制。
1.2宏观政策
《赣州市中心城区2008年住房建设计划》已经市政府同意，按照建设部建规函[2007]380号和建设厅赣建规[2008]1号文件的有关规定，现将有关内容公布如下：
《赣州市中心城区2008年住房建设计划》住房开工建筑面积为159.43万平方米，出让住宅用地面积为123.45公顷。其中经济适用住房建筑面积为30万平方米、廉租住房建筑面积为8万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房建筑面积为73.6万平方米，商品住房建筑面积为47.83万平方米。
《赣州市中心城区2009年住房建设计划》已经市政府同意，按照建设部建规函[2007]380号和省建设厅赣建规[2008]1号文件的有关规定，现将有关内容公布如下：
《赣州市中心城区2009年住房建设计划》住房开工建筑面积为164.4万平方米，出让住宅用地面积为91.92万平方米。其中经济适用住房建筑面积为14万平方米、廉租住房建筑面积为6万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房建筑面积为95.08万平方米，商品住房建筑面积为49.32万平方米。
分析：从以上数据来看，今明两年住房开工的面积都在上升，从总体上来看，市场供应量在不段壮大。 具体占比情况如下：

从上表来看，为来中低价中小套型商品住房将成为市场的主流，而商品房在市场中成为一个稳定的组成部分。经济适用房和廉租房也占有一定市场比例，能够在一定程度上起到抑制赣州房价上涨的作用。
08年一季央行度两次上调存款准备金率
央行于1月16日晚间，公布从08年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后银行的存款准备金率达到15％，再次刷新历史最高位水平。 相较07年10次上调存款准备金率，这是迈入08年以来央行的首次上调。
为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
分析：一个季度连续上调两次，共上调一个百分点至15.5%。连续上调存款准备金率将产生累积效应,如果存款准备金率超过15%,将对商业银行的流动性管理产生较大影响。高存款准备金率0.5个百分点将冻结资金1,900多亿元，进一步缩紧了商业银行贷款的投放。房地产企业尤其是小型房地产企业，由于资金来源相对较少，在国内信托等其它融资渠道尚不完善的情况下，它们对银行贷款的依存度仍然较高。这将导致大部分房地产开发企业的资金紧张。
1.3片区热点解析
赣州市出台水东梅林片区控制性规划详细方案
水东梅林片位于赣州市中心城区东部，赣江东岸，片区西北以规划建设的厦蓉高速公路为界，东北到梅林变电站，南以贡江、赣州为界。包括章贡区水东镇和赣县的城关镇。总规划面积24.61平方公里。
未来的水东梅林片区作为赣州“一主两辅”的水东辅城，将以物流仓储、稀土产品精深加工为特色，依托深厚的历史文化将其建设成为赣州人文生态城区。

构“一轴两组团九功能分区”的整体布局结构：
“一轴”即赣县梅林和章贡区以323国道，赣储公路为轴，通过赣州道路网构成一有机整体，并通过7座桥梁将其与赣州其他组团联系成一个整体，共同发挥赣州城市职能。
“两组团”即以行政区界限划分为梅林和水东两组团。
水东组团：水东历史文化区，生态保护区和居住功能区。
梅林组团：梅林物流仓储和生活居住服务区。
“九功能区”——依托323国道、赣储公路交通网系统，自东向西形成的功能区：赣县工业生产区、居龙休闲渡假区、梅林居住区、梅林核心综合服务区、七里镇历史文化区、赣州东站物流仓储区、水动生活居住区、马祖岩生态保护区和虎岗生活居住区。水东是历史文化名镇，为此，要保留好区内的生态条件较好的山体和水面，严格控制水东的建设规模，逐步外迁虎岗的工业企业，将水东建设成赣州的生态氧源基地、农副产品的供应生产基地、赣州中心城区的“绿肺”和人们休闲旅游的“后花园”；大力发展现代服务业，优化整和旅游资源保护并综合利用中华儿童新村、七里古镇马祖岩风景区、客家文化城等旅游资源，将其纳入赣州大区域旅游体系，着力发展休闲渡假、文化观光旅游；壮大特色优势产业，重点发展有色金属冶金业、电子信息产业、轻化纺工业等，做优做强工业圆区，推进圆区的集约化经营、工业产业链的延伸、资源的循环利用，项目的集群发展；策应赣州市物流体系建设要求，以赣州东站为依托，建设集采购、仓储、配送、运输和信息服务为一体的多功能物流园区，对接珠三角的物流体系，建设集海关、出入镜检验等口岸一体的“内陆港”。实现物流业的社会化、专业化、规模化和信息化，将其打造成赣州进出口国际物流集散地。
目前，赣州河套老区与水东梅林片区的最直接联系是东河大桥，数年内，将建设贡江大桥、客家大桥与之相连，并有赣江公路大桥通湖边、贡江京久铁路大桥通赣州火车站、梅林大桥通沙河、加上建春门浮桥，与中心城区另外四个组团充分连接。
另外，布置四处广场，水东一出，七里一处，赣县两处。保留赣县人民广场，在七里镇新建设娱乐广场一座，赣储公路北侧设置马祖岩入口广场。
水东梅林片区的公共服务设施布局采取集中与分散结合，主要公共服务中心安排在中央公园和人民广场附近，综合型的核心服务区设于梅林中央公元周边，在居民区及小曲配套相应登记公共服务设施形成规模不同但是分工备异和层次分明的公共服务设施体系。
分析：水东梅林片区的一系列规划建设都在透露着该板块的发展前景，交通和生态园林景观的改善及保护都能将大幅度提高该板块房地产市场的价值。目前来看，该板块的楼盘不多，主要是因为环境和政府规划政策的影响，在新的规划政策出台后，该板块必然会倍受关注，正如前几年的杨梅渡板块一样，地价会在短期内迅速增长。存在很大的投资置业机会。
1．4市政动态
新黄金机场通航
３月２６日上午，新赣州黄金机场通航庆典在新机场航站楼前广场隆重举行。一个具有现代水准和地方特色、生态园林式的新机场正式开放，喜迎八方来客，由此从空间上拉开了赣粤闽湘四省通衢区域性现代化中心城市的大框架，为我市经济社会又好又快发展插上了腾飞的翅膀。
分析：①新机场搬迁，原址土地将进步开发，为房地产市场提供了空间。也带动了经济的发展。
②原址周边城区建筑高度将不再受到机场原因的限制。
③新机场的通航，使交通更加便利，为赣州的经济发展带来效益。
中航城奠基
３月２９日上午，总建筑面积约３０万平方米的赣州中航城正式开工奠基。深圳中航集团、赣州中航房地产发展有限公司以及项目施工单位负责人出席奠基仪式。
赣州中航城位于风景秀丽的赣州市章江新区核心地段，集城市豪宅、星级酒店、大型购物中心、商务公寓及商业街于一体的商业地产项目
分析：1，赣州中航城是赣州城市建设的重要项目，它的建设对于提高赣州的城市品位，提升赣州的城市形象具有重要意义。作为首个城市综合体项目，赣州中航城将给城市的发展带来强劲动力，进一步提升人民生活品味和在一定程度上改变赣州人民的消费观念。
2，赣州中航城位于赣州章江新区核心地段，对新区的有极大的积极推动作用。为新区的繁荣发展贡献了一份不可或缺的力量。对新区近期的影响来看，促进了新区周边地产项目的发展。提高了地段的价值。

第二部分? 一级市场分析
供地区域有所变化，经济技术开发区加快土地供应步伐
?????? 2008年一季度赣州，土地供应市场以经济技术开发区为主，其他板块为辅的区域布局，全季度全市共上市22幅地块，体量达478540.63平方米。其中经济技术开发共上市16幅地块，体量达373419.28平方米，占全市比例为72.7％。并且成交金额达到了38003万元.
08年赣州一季度章江新区土地成交情况

08年赣州一季度老城区土地成交情况

08年赣州一季度经济开发区土地成交情况

 08年一季度沙河工业园土地成交情况

分析；
1．从上图我们可以看出，一季度赣州市共成交土地22块，其中工业工地为18块，16块在经济开发区，2块在沙河工业园，总面积为393614.93平方米，平均价格为16.79万/亩。面积占比75.9%。
2．一季度赣州市成交商住用地4块，其中章江新区3块，总面积为83512.39平方米，平均地价221.10万/亩，

其中章江新区H1地块宗地的楼面地价为1754元/㎡，章江新区C7地块的楼面地价为 1400元/㎡，章江新区H22地块的楼面地价为490元/㎡；河套老城区IV-A-10地块，面积为1413.31平方米，地价为149.85万/亩，楼面地价为962元/㎡。4块总面积为84925.7平方米，平均地价为220.22万/亩，面积占比24.1%。

第三部分? 二级市场分析

二级市场概况

从赣州房地产区域划分来说，基本分为老城区、水南新城、杨梅度水西版块、站北版块、水东版块。老城区由于土地供应量日益稀缺，商品房开发受到很大限制；水南新城区已经进入商品房迅速开发期，逐渐成为房地产开发的重点区域；杨梅渡片区和站北区随着开发项目的增多，逐渐成为市场置业的热点。
?老城区市场分析
老城区部分楼盘一览表

老城区基本没有作为商品房开发的可利用生地，在城市规划中，除了进行旧城改造外，政府基本上不会在老城区批地建造商品房。
老城区是目前赣州市民工作、生活和教育中心，片区房地产开发主要以旧城改造为主，受改造进程限制，所以楼盘开发较分散，总体规模小，开发总量也不多。因此除了在建在售的项目外，未来进入商品房市场销售的数量很少。但是老城区已建房包括各种公房、集资房、老商品房等都可能进入三级市场交易，对于喜欢居住在老城区而收入又较低的群体来说，会有较多的选择，也对其他区域商品房开发带来一定的竞争压力。
水南新城区市场分析
水南新城区部分楼盘一览表

赣州城市扩展的主要区域，在新规划中承载了赣州新城区的使命。按照区域规划，新区尚有约2/3的面积有待开发，水南新区在赣州城市化进程中将承担重要的角色，区域未来升值潜力巨大。
目前市场放量以高层、小高层产品为主，均价在4000元以上，为赣州售价最高板块。
随着城市配套进一步完善，区域发展逐渐成熟，板块内销售价格将稳步上涨。
总体概况分析：新城区做为一个新的起点，从城市规划的角度来看，具有相当不错的发展前景。目前主要问题为：商业配套还没有完全到位、没有形成商业气氛，居住氛围不成熟，人流量较少。
站北版块市场分析

?站北版块部分楼盘一览表

站北区为赣州未来重要的物流、商流集散地，地块未来升值潜力巨大。区域内房地产市场如火如荼，呈现供销两旺态势。
该版块以3400元为板块内主流价格；建筑形态多以小高、高层为主；受到火车站、贸易广场、摩托车市场及章江美景等利好刺激，区域内外消费群体均较看好板块发展，铁路系统、周边地缘性客户及外地县市客户成为区域的主要消费群体 。??????
杨梅度版块市场分析
杨梅度版块部分楼盘一览表

该板块位于赣州西侧，章江横穿而过，森林公园、赣南假日酒店等均在板块内，景观环境良好，已形成以杨梅渡大桥为核心的居住圈。
水东部分楼盘一览表

水东片区具有“一轴” 、“两组团”和“九功能区”，是赣州市生态环境最优美的片区，该因此该片区的楼盘建筑大多以别墅为主，优美的环境又与城市保持距离、成为赣州高端人群倾向的地段。

1. 各片区均价分析

08年一季度和07年一季度的价格均价同比分析

08年一季度和07年四季度的价格均价环比分析

分析：08年一季度二级市场房价同比上涨幅度较大，平均涨幅在36.09%。其中老城区多层达到46.15%。说明在过去的一年中，赣州房价上涨幅度还是具有一定空间的，市场处于白热化。其中多层的幅度又比高层涨幅略大一些。
从环比分析来看，上涨仍在继续。老城区多层保持涨幅最高，达10.14%。说明老城区的发展作为城市的中心，各项配套能较完善，被大多数人认可。但是高层涨幅才1.3%，与多层相差甚远，可以看出老城区近来没有新楼盘推出，大部分都是以前的多层建筑。

?? 分析：从上表可以看出，在低价方面，水南板快最高，高层均价达4500元/平方米，多层3833元/平方米。其次是老城区，高层3900元/平方米，多层3800元/平方米。其中多层水南板快与老城区板快接近。高层两者差价600元/平方米。这与城市的规划有密切关系，老城区作为当前赣州的市中心，各项职能都已经成熟，而水南板快根据政府规划，将成为赣州未来的城市中心，其升值潜力显而易见。所以地价较高。杨梅渡板快居第三，3180元/平方米，价位最低的是站北板快2900元/平方米。

3．供需分析
从上图25个楼盘可以看出，其中高层占48%、多层占43%、商业占3%、别墅占6%，各楼盘的销售状况不稳定，与去年同期相比较，价格上涨幅度不大，主要是受宏观调控等各种因素的影响，市场需求受到抑制，商业投资呈现出低潮。

第四部分? 三级市场分析
二手房市场分析{以公司中介部数据为主}
1．成交量分析{套数}

从上图可以看出，08年1.2月份的市场成交量大幅度的萎缩，但从3月份开始成交量逐渐增大，市场有回暖的迹象。但总体销售情况来，与去年同期相比较，下降了47.9%。
2，成交价格分析{总额}

从上图可以看出，08年整体价格同比增加了近50%，其中一月份同比增长89%。二月三月维持在43%左右。但是07年的价格是逐月增加，而08却出先逐月递减的趋势。说明市场在回归冷静，房价上涨受到抑制。

3．成交特点分析
{1}一季度成交面积、户型和类别分析

?? 07年一季度成交总额1843.94万元，08年一季度成交总金额1657.099万元，同比下降10.1%；07年一季度销售面积8994.7㎡，08年一季度销售总面积5257.74㎡，同比下降41.5%；

共计57套，其中店面5套，占比8.8%。其余52套均为住房，占91.2%。
四房两套，占比3.5%。三房的28套，占比49.1%。两房的19套，占比33.3%。一房三套，占比5.3%。店面5套，占比8.8%
销售面积60㎡以下的占15.8%，60-90㎡占21%，90-120㎡占比36.8%，120-150㎡的占19.3%，150㎡以上的较少，占比7.1%。
分析：根据以上数据显示，08三级市场在交易量（包括交易总额和交易面积）上同比下降。这是由于受到国家相关政策的影响，消费者对市场开始观望，够房的热情逐步平息，思维理性化。从户型选择来看，三房还是需求较大的户型，占了总销售套数的49.1%，近一半的比例。其次是四房。其中店面也占有一部分比例。而面积的分布主要集中在90-120㎡，占了36.8%。其次是60-90㎡和120-150㎡的，占比在20%左右。这说明在二手房市场上，三房户型并且面积在90-120㎡的房源比较受欢迎，是主要发房源特征。

{2}成交的片区
08年一季度个片区二手房交易情况见下表：

从上表来看，三级市场的集中地在老城区，占比80.75；章江新区占比14%；其他片区的相对甚少。可以看出，三级市场的出售者大部分在其他地区有新住房，所以将原有在老城区的住房出售。从章江新区售二房来看，大部分都是新楼盘的房子，推断，赣州炒房的情况还存在，而且这个比例占了三级市场的14%，市场还有待整顿。
{3}置业目的分析
在一季度销售的57套中，用于投资出租的有9套，占比15.8%。居住的48套，占比84.2%
说明在三级市场中，处于居住自用目的购房的占绝大多数，占了84.2%。这也是由于新楼盘价格上涨，昂贵造成的，在未来，预计三级市场的发展空间很大。

（4）客户群分析
在08年一季度成交的客户来看，赣州市以外的人群18位，占比31.6%。不明来源地的客户7位，占比12.7%。本地客户32位，占比55.7%。
分析：涌进赣州市长住的外来人口占比较大，从二手房交易情况来看占比达到了31.6%。说明赣州市在江西的辐射能力强，前景被看好，这也跟其良好的经济发展有密切关系。
（5）挂牌房源特征分析

次，占36%，一房占10%，四房8%，其他的占3%。

???? 从片区角度分析，老城区的占71%，其中大部分集中厚德路、健康路以及大公路之间；其次为章江新区，占18%，然后是站北，占比5%。杨梅渡和和水东片区都为2%。

???? 从年限角度分析，其中五年内的占了65%、十年内的占了25%、二十年内的占了10%。
分析：在三级市场中，挂牌出售的大部分为两房，但并非销售最好的，是这也和片区有关，71%的二手房源都来自老城区，这其中有一部分是来自厚德路、健康路以及大公路的房源，挂牌者因为住房升级后将原有的老城区旧房挂牌出售，建筑年代也较远，，就集中在两房和三房上。还有一部分就是例如越秀、蔚蓝半岛之类的次新房。利用老城区的成熟配套炒房的也占有一定比例。章江新区挂牌的就手是近年开发的新楼盘，价格也相对昂贵，这18%的房源有炒房倾向，说明赣州房地产市场还有待进一步整顿。对于站北、杨梅渡和和水东片区因为发展相对滞后，房地产市场也就没有其他板块成熟，而且在站北板块购买住房的业主大部分是出于自用的目的，价格相对其他板块便宜，炒房效果不理想，现象也就不明显。杨梅渡和和水东片区房地产市场还有待开发和发展。

第五部分? 广告投放分析
4.1一季度个楼盘在《赣州房地产》上的广告投放情况
项目前期广告统计

开盘项目广告统计

促销广告统计：

4.2广告投放分析
从上表可以看出赣州目前正在销售的楼盘占多数，即将发售的其次，开盘的几个也都不是第一期的了。说明赣州地产现在正在热销中。根据广告投放次数和板块来看，每个楼盘相差都不大，只有少数如中航城、财富港、蓝湾美郡和时间公园之类的大盘相对投放较多，其中中航城投放3次占了8个板块。位居第一，其余几个大盘投放次数和板块也接近，都是投放2次，占3个板块。
金鹏·怡和园和中航城一样，都是第一次推出，所以也在广告投放上占了一定比列，为了增加广告效应，提高知名度。而水岸新天和时间公园都不是第一次推出了，同样也占了一定广告比列，为的是在同档次楼盘中提高知名度，在消费者心中留下更加深刻的印象。
其余的楼盘投放次数和版面都在一次和两板面范围，因为楼盘规模影响，大打广告战也不可能给消费者超过大盘的良好印象。
在广告主题上，可以发现现在赣州楼盘都在追求高品质和档次及品位，根据地段不同有些可以发挥地段优势，比如江景。这一切都在反映现在消费者更追求品质生活。所以开发商也为了适应市场，保证能在市场中立足，必然就往高段品质楼盘发展。
第六部分 论述
站北板块走热
从08年1季度价格均价来看，站北板块的价格均价远远低于其他板块，以优惠的价格遥遥领先于其他各区域，成为众多区域的焦点。
信贷进一步紧缩
在本季度，央行先后于1月25日和3月25日对存款准备金率进行两度上调，目前存款准备金率执行标准达15.5%，创下历史新高。在信贷从紧的基调下，本季度又两次做出上调，进一步加强信贷监管力度，控制信贷增涨幅度，抑制房价的快速增涨。本季度的两次上调充分预示了后期信贷市场将更加严峻。
市场回暖，有待时日
从市场表现来看，08年1季度的购房者观望情绪依然高涨，各销售中心显得冷清。
此外，在08年1季度里，央行两度上调存款准备金率，进一步紧缩信贷。在有效抑制房价的同时，也将进一步加强购房者的观望情绪，观望情绪得到延续，市场回暖进一步受阻，回暖日期向后推迟。